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Wer in Sachwerte investieren möchte, muss Fondsbeteiligungen nicht zwingend als Neuemission kaufen, sondern kann sie auch „gebraucht“ über spezielle Handelsplattformen erwerben. Fondsanalyst Uli Richter zu den neuesten Marktentwicklungen Von Stefan Rullkötter
Uli Richter: Immobilienfonds sind seit jeher der Umsatzprimus am Zweitmarkt. Daran hat sich auch im vergangenen Jahr nichts geändert: 82,3 Prozent des Umsatzes an der Fondsbörse Deutschland einschließlich ihrer Tochter Deutsche Zweitmarkt AG entfielen auf Immobilienfonds. Ich gehe davon aus, dass dieser Trend auch in den aktuellen Marktbedingungen anhalten wird.
Was sind die Gründe für diese Entwicklung?
Die Assetklasse Immobilie ist sowohl bei institutionellen Investoren wie auch bei privaten Anlegern unverändert als sicherer Hafen in einem diversifizierten Portfolio gesucht. Vor dem Hintergrund fortbestehender Unsicherheiten etwa im Zuge weltweiter Handelskonflikte und der vermutlich noch für längere Zeit andauernden Niedrigst- und Negativzinsen bei klassischen Kapitalanlagen wird sich hieran vermutlich auch kurzfristig nichts ändern.
Was ist der Vorteil dieses Segments gegenüber Neuemissionen?
Der Zweitmarkt ermöglicht kalkulierbare Investitionen bei hervorragender Informationslage. Also eine höhere Prognosequalität und weniger Unsicherheit. Als zusätzlichen Bonus kann sich der professionelle Zweitmarktinvestor darüber hinaus dann auch heute noch ein Renditeniveau sichern, das signifikant über demjenigen aktueller Erstmarkt-Investments liegt.
Wie haben sich die Kauf- und Verkaufskurse zuletzt entwickelt?
2019 sind die Kurse an den Zweitmarktplattformen über alle Assetklassen gestiegen, Immobilienfonds erreichten an der Fondsbörse Deutschland einen Durchschnittskurs von 75,7 Prozent des Nominalbetrags. Das reale Umsatzvolumen an der bedeutendsten Zweitmarktplattform, der Fondsbörse Deutschland einschließlich ihrer Tochter Deutsche Zweitmarkt AG, war im vergangenen Jahr mit EUR 168 Mio. gegenüber dem Vorjahr 2018 mit damals EUR 194 Millionen etwas rückläufig.
Kann man als Zweitmarkt-Käufer ein schnelles Schnäppchen machen?
Die Kaufpreise am Erstmarkt haben zunächst einmal nicht direkt etwas mit den Anteilskursen am Zweitmarkt zu tun. Das ist ja gerade der Charme eines Investments am Zweitmarkt: Die Fonds haben ihre Investitionsobjekte nicht im aktuellen Immobilienboom erworben, sondern zu ruhigeren Marktphasen mit deutlich günstigeren Ankaufsrenditen. Darüber hinaus bietet die jahrelange Historie dieser Beteiligungen reichlich Einblick in die Performance und die zukünftigen Renditeerwartungen der Immobilien. "Schnäppchen" ist in meinen Augen daher nicht die passende Bezeichnung.
Zur Person: Uli Richter ist unabhängiger Fondsanalyst und berät Immobilien-Zweitmarktfonds beim Ankauf "gebrauchter" Beteiligungen.
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