Immobilieninvestments sind angesagt. Auf der Suche nach auskömmlichen und vor allem sicheren Renditen setzen immer mehr Anleger auf Betongold. Offene Immobilienfonds bieten eine Alternative. Von Ronny Kohl

Das Brexit-Votum des britischen Volkes war nicht nur ein Schock für alle Europäer, der Austrittswunsch aus der Europäischen Union hat auch die Anlegerschaft in Panik versetzt. Aktien sind weltweit gefallen und auch das britische Pfund und der Euro sind gegenüber dem Dollar unter Druck geraten. Gesucht waren hingegen vermeintlich sichere Investments - Gold etwa, oder wieder einmal Immobilien.

Die Nachfrage der Anleger nach Immobilieninvestments - egal ob Häuser, Wohnungen oder Fondsanteile - ist schon seit vielen Monaten extrem hoch, was sich einerseits an den gestiegenen Immobilienpreisen an guten Standorten zeigt, wie auch an den Mittelzuflüssen der Immobilienfonds. Im vergangenen Jahr investierten deutsche Anleger 3,3 Milliarden Euro in die verbliebenen Immobilienfonds, die die Annahme frischer Mittel noch nicht verweigern und sich andererseits auch nicht in Auflösung befinden.

Hintergrund ist, dass etliche Fonds im Laufe der Finanzkrise die Verkaufswünsche ihrer Anleger nicht mehr bedienen konnten. Sobald die hierfür vorgehaltenen liquiden Mittel aufgebraucht sind, müssten die Fonds Immobilien verkaufen, um so die Rückgaben von Fondsanteilen ausführen zu können. Doch unter Druck lassen sich in aller Regel Immobilien nur mit zum Teil deutlichen Preisabschlägen verkaufen, zumal in Krisenzeiten. Die Konsequenz war, dass viele Fonds die Anteilsrückgabe einstellten, um Zeit zu gewinnen und Liquidität zu beschaffen. In den meisten Fällen ohne Erfolg, sodass diese Fonds derzeit aufgelöst werden - und ihren Anlegern große Anlageverluste eingebrockt haben. So verzeichnet der SEB ImmoInvest P für die vergangenen fünf Jahre einen Wertverlust von 15,5 Prozent. Der CS Euroreal A EUR bescherte seinen Anlegern einen Verlust von 13,6 Prozent und der UBS (D) 3 Sector sogar von 34 Prozent (alle Zahlen per 31.05.2016).

Gleichwohl ist das Interesse der Anleger an offenen Immobilienfonds - inzwischen wieder - sehr groß. Allein in den ersten vier Monaten des laufenden Jahres überwiesen sie netto 2,8 Milliarden auf Fondskonten. Für etliche Fonds war das zu viel. Sie können die rasch zufließenden Mittel nicht in der gewohnten Strategie investieren und riskieren, zu viel Liquidität zu halten, die sich derzeit nicht nur zinsbringend anlegen lässt - und sogar von Strafzinsen bedroht ist.

Für Neuanleger derzeit geschlossen sind beispielsweise die Immobilienfonds von Union Investment, namentlich der UniImmo: Deutschland, der UniImmo: Europa und der UniImmo: Global. Allerdings werden einerseits Sparpläne weiter bedient und andererseits dürften über so manche Direktbank oder auch die Börse noch Anteile der Volksbankenfonds erhältlich sein. Auch der Sparkassensektor riegelt bereits ab. Anteile am Deka-Immobilien Europa, am Deka-Immobilien Global sowie am WestInvest InterSelect sind zurzeit ebenfalls schwer erhältlich. Und auch der Grundbesitz Fokus Deutschland aus dem Deutsche-Bank-Konzern sowie der WERTGRUND Wohnselect D aus dem Hause Pramerica Property Investment GmbH sind derzeit dicht.

Ausgerechnet diese Produkte sind jedoch diejenigen mit den besten Ratings. Die Berliner Ratingagentur Scope hat gerade erst die Fonds UniImmo: Deutschland, UniImmo: Europa, WERTGRUND Wohnselect D sowie Grundbesitz Global mit Bestnoten - einem "aa-" - ausgezeichnet. Davon ist indes nur noch der weltweit investierende Grundbesitz Global von der Deutschen Bank frei erhältlich. Der Grundbesitz Global hat seinen Anlegern in den vergangenen fünf Jahren kein Minus beschert, sondern 11 Prozent im Wert zugelegt, bzw. rund 2,1 Prozent p.a. (per 31.05.2016). Das macht aber auch klar, dass die Renditeaussichten für Anleger recht überschaubar sind. Zwar lassen gut gemanagte Immobilienfonds derzeit mehr erwarten als Sparbuch, Festgeld oder Bundesanleihe - doch allzu große Sprünge sind aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise und der gesunkenen Mietrenditen nicht drin.

Die Liegenschaften des Grundbesitz Global befinden sich zu etwa 50 Prozent in Europa und zu je rund einem Viertel in Asien sowie in den USA. Der Anteil in Großbritannien, der durch den BREXIT womöglich von Renditeeinbußen bedroht ist, liegt bei knapp 10 Prozent. Einerseits werden die Mieten in Pfund bezahlt, das unter Druck steht. Und sollte es tatsächlich dazu kommen, dass Unternehmen die Insel in größerer Zahl verlassen, dürfte sich das negativ auf die Immobiliennachfrage und mithin die Immobilienpreise auswirken.

Die bevorzugten Nutzungsarten des Immobilienfonds sind zu 80 Prozent Büro- und Praxisflächen, daneben Handel, Lager & Logistik sowie Hotels. Das Fondsvolumen beläuft sich auf 2,37 Milliarden Euro, die Liquiditätsquote beträgt 28,1 Prozent. Die Immobilien des Fonds sind zu 82,4 Prozent vermietet (alle Zahlen per 31.05.2016).

Mit einem guten Rating von "a+" hat Scope daneben die erwähnten Deka-Fonds, den UniImmo: Global sowie den hausInvest von der Commerzbank bewertet. Unter diesen Fonds gibt nur noch der hausInvest neue Anteile aus. Sein Wertzuwachs für die vergangenen fünf Jahre beträgt 13,2 Prozent (2,5 Prozent p.a.). Zudem rühmt sich der Fondsanbieter bislang in jedem Jahr einen positiven Wertzuwachs erzielt zu haben.

Der europaweit investierende Fonds hält derzeit 20,9 Prozent seines Vermögens in liquiden Mitteln, die Vermietungsquote des Immobilienportfolios beträgt 91,8 Prozent. Der Anteil britischer Liegenschaft ist mit 24,7 Prozent (per Ende 2015) indes relativ hoch, was ein gewisses Risiko für das Portfolio bedeutet.

Fazit: Die Nachfrage nach Immobilienfonds ist extrem hoch. Insbesondere die Fonds mit den besten Bewertungen haben einen Vertriebsstopp verhängt und geben zurzeit keine neuen Anteile mehr aus. Daher dürfte sich das Anlegerinteresse auf den Grundbesitz Global und den hausInvest konzentrieren - mit der Folge, dass auch diese Fonds bei einem großen Ansturm womöglich die Anteilsausgabe beschränken müssen. Alles in allem müssen interessierte Anleger aber bedenken, dass die Renditeerwartungen bei Immobilienfonds derzeit überschaubar sind und nicht an frühere Zeiten anknüpfen können.