Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über die Zulässigkeit von gewinnbringenden Untervermietungen geurteilt - und stellt damit den Markt zugunsten der Vermieter auf den Kopf. Die Begründung der Entscheidung könnte auch den Kursen von Immobilienaktien Auftrieb geben.

Die BGH-Entscheidung

Die Zeiten, als Mieter ihre günstige Monatsmiete dazu nutzten, die Wohnung teils über Jahre gewinnbringend unterzuvermieten, dürften der Vergangenheit angehören. Denn Vermieter können ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn Mieter eine Wohnung ohne Erlaubnis und gewinnbringend untervermietet, entschied nun der BGH (VIII ZR 228/23). Das gilt insbesondere dann, wenn die Untermiete die Grenzen der Mietpreisbremse überschreitet. 

Der entschiedene Fall

Im zugrunde liegenden Streitfall zahlte der Hauptmieter für eine Berliner Zweizimmerwohnung eine Nettokaltmiete von 460 Euro. Während einer Abwesenheit verlangte er von Untermietern 962 Euro nettokalt – also mehr als das Doppelte. Das Landgericht Berlin bewertete den Zuschlag als unverhältnismäßig. Zudem wären nach den Regeln der Mietpreisbremse im konkreten Gebiet höchstens 748 Euro zulässig gewesen.

Die Experten-Einschätzungen

„Untervermietung ist kein Geschäftsmodell. Das ist auch eine Frage der Fairness. Private Vermieter haben Pflichten, tragen Verantwortung und Kosten – sie dürfen nicht zusehen müssen, wie Dritte das Mietverhältnis betrügerisch missbrauchen“, bewertet Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund, der Interessenvertretung von Immobilieneigentümern und Vermietern, die BGH-Entscheidung.

„Der BGH beendet mit seinem Urteil die vor allem in Großstädten weit verbreitete Unart, dass Wohnungen gezielt angemietet und – mehrfach auch in Kette – untervermietet werden", kommentiert Andreas Griebel, Rechtsanwalt bei der Sozietät Rödl in Nürnberg. „Die Möglichkeit der Untervermietung hat der Wohnraummieter meist von Gesetzes wegen – anders als im gewerblichen Mietrecht." 

„Die Untervermietung muss für Mieter weiterhin eine praktikable Möglichkeit bleiben, um ihre Wohnung in besonderen Lebenslagen zu halten, etwa bei einem befristeten beruflichen Aufenthalt anderswo oder wenn vorübergehend ein Teil des Wohnraums vermietet wird, um laufende Kosten abzufedern. Dafür ist sie gedacht.", ergänzt Christian Osthus, Geschäftsführer und Syndikusrechtsanwalt des Immobilienverband Deutschland IVD. „Entscheidend ist aus unserer Sicht, dass das Mietrecht hier eine Balance wahrt: Missbrauch verhindern, aber die legitime, zeitweilige Untervermietung als soziale und alltagsnahe Lösung nicht unnötig erschweren.“

Verbot von gewinnbringenden Untervermietungen

Unklar war vor der Entscheidungsverkündung, ob der Untervermieter mehr Miete verlangen darf als der eigentliche Vermieter. Denn anders als der Unter-Vermieter kann der Besitzer der Wohnung meist das Mietverhältnis mangels Kündigungsgrund nicht beenden. „Die Argumentation, dass der Mehrpreis aus einer Möblierung folgt, wollte der Untervermieter hier durchgesetzt wissen“, so Griebel. Auch das scheint nun vom Tisch zu sein. Dieser Teil der Entscheidung sei allerdings von den BGH-Richtern noch aufgeschoben worden.

Gewerblichen Untervermietungen wird ein Riegel vorgeschoben

Infolge des Urteils könnte der gewerbliche Untervermietungsmarkt implodieren. Denn eine Untervermietung zu höheren Preisen ist nun ein Kündigungsgrund für den Haupt-Vermieter. „Das versetzt diesen dazu in die Lage, selbst neu zu vermieten – und das unter Umständen zu besseren kommerziellen Bedingungen als mit dem Altmieter", folgert Rechsexperte Griebel. Da das für alle Vermieter gilt, dürften letztlich auch Immobilienkonzerne wie Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG und Grand City Properties – und deren Aktionäre –  davon profitieren.

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