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Dabei ging es vor zwei Jahren vergleichsweise bescheiden los. Zunächst gab ein erster Finanzinvestor dem Immobilienverwalter 300 Millionen Euro und beide gründeten ein Joint Venture in Luxemburg. Dabei ist es Publitys Aufgabe, Anlageobjekte zu finden, zu verwalten und mit Gewinn zu verkaufen. Verdient wird an jedem Schritt. Beim Kauf fließt ein Prozent des Preises als Finderlohn, die "Finders-Fee", für die Verwaltung gibt es jedes Jahr bis zu 0,5 Prozent und beim Verkauf klingelt die Kasse bestenfalls zweifach. Denn die Hedgefonds fordern, dass Publity bis zu drei Prozent des Kaufpreises selbst zahlt. Wird verkauft, erhalten so auch die Leipziger einen Teil der Erlöse. Wird dabei ein Plus im niedrigen zweistelligen Prozentbereich gemacht, gibt es eine Erfolgsprämie in ähnlicher Höhe obendrauf. Seither hat der erste Hedgefonds seine Mittel auf eine Milliarde Euro aufgestockt. Zwei weitere haben ähnliche Vereinbarungen mit gleichem Volumen abgeschlossen. Dieses milliardenschwere Vertrauen haben die Leipziger ihrer jahrelangen Erfahrung mit Kreditausfällen zu verdanken. Schon vor 2014 investierte Publity in notleidende Kredite und verwertete die hinterlegten Sicherheiten. Bisher wurden so über 500 Immobilien ge- und im Schnitt nach 16 Monaten mit 27 Prozent Gewinn wieder verkauft.
Auf Seite 2: Die Wurzeln des Erfolgs
Die Wurzeln des Erfolgs
Diese Erfolgsquote verdankt Publity der eigenen Historie. 1999 als Online-Emissionshaus von vier Landesbanken und einer Privatbank gegründet, hat das Unternehmen beste Verbindungen zu den Geldhäusern - von denen die Immobilien gekauft werden. Dass die Finanzinstitute trotz boomender Häuserpreise verkaufen, liegt an der schärferen Regulierung und daran, dass Gewerbeimmobilien vor der Finanzkrise bis zu 30 Prozent teurer waren als heute. Wegen des gesunkenen Immobilienwertes kann die Bank nicht mehr so viel Kredit geben wie früher, während zugleich der Kredithebel aufgrund strengerer Richtlinien nicht mehr so groß sein darf. Bei Kreditverlängerungen drohen daher Zahlungsausfälle. Doch notleidende Kredite will keine Bank in den Büchern (siehe Interview auf S. 3). Publity kann seine Gebäude daher laut eigenen Angaben 20 bis 25 Prozent günstiger erwerben als früher.
Dank guter Bankbeziehungen und der Hedgefonds konnte Publity sein Portfolio 2015 auf 1,6 Milliarden Euro mehr als verdreifachen. Die dadurch fälligen Gebühren katapultierten Umsatz und Gewinn in die Höhe. Gelingen die für 2016 geplanten Zukäufe, hätte Publity die Mittel seiner Partner weitgehend investiert. Doch Firmen-Chef Thomas Olek will das Portfolio bis Ende 2017 auf gut fünf Milliarden Euro vergrößern. Er glaubt, dass seine Geldgeber entweder weitere Mittel zur Verfügung stellen, sich neue Investoren finden oder Kredite die Kaufkraft erhöhen. Im Falle von Immobilienverkäufen erwartet Olek zudem, dass der neue Eigentümer Publity als Verwalter übernimmt. Denn bei den Kaufinteressenten handle es sich meist um ausländische Investoren ohne eigenes Assetmanagement in Deutschland. Hat er recht, dürfte sich Publity noch lange positiv entwickeln.
Auf Seite 3: Interview mit Thomas Olek (Vorstandschef)
Thomas Olek: "Umsatz und Gewinn erheblich steigern"
Börse Online: Der Gewinn von Publity stieg 2015 über 440 Prozent auf 12,5 Millionen Euro. Wie schafften Sie das?
Thomas Olek: 2014 besaßen wir Immobilien im Wert von 200 Millionen Euro und kauften für 300 Millionen Euro zu. Wegen der späten Beurkundung der Käufe kamen wir erst 2015 in den Genuss von Finders-Fee und Verwaltungsgebühren. Vergangenes Jahr haben wir dann 1,1 Milliarden Euro investiert, daher der Gewinnsprung, jedoch haben wir viele Objekte erst im zweiten Halbjahr gekauft.
Für viele Käufe fließt die Verwaltungsgebühr also erst dieses Jahr in voller Höhe?
Ja, der Effekt wird sich wiederholen. Bei bis zu 0,5 Prozent Verwaltungsgebühr und gemanagten Immobilien im Wert von nun 1,6 Milliarden Euro kommt ein großer Batzen zusammen. Auch ohne Zukäufe werden Umsatz und Gewinn daher kräftig steigen.
Und was ist in der Pipeline?
Seit Oktober haben wir unverbindliche Angebote für 780 Objekte im Wert von 16,1 Milliarden Euro abgegeben. Über ein Volumen von 700 Millionen Euro verhandeln wir mittlerweile exklusiv. Kaufen wollen wir dieses Jahr etwa 50 Immobilien im Wert von 1,4 bis 1,7 Milliarden Euro.
Warum dann Angebote für 16,1 Milliarden?
Der Wettbewerb wird immer härter. 2014 bekamen wir jede sechste Immobilie, das war noch human. Vergangenes Jahr haben wir für 400 Objekte geboten und kauften 30, kamen also bei jeder 13. zum Zug. Dieses Jahr dürften wir Faktor 18 bis 20 erreichen.
Wo finden Sie da Kaufgelegenheiten?
Nicht auf dem Immobilien-, sondern dem Bankenmarkt. Wenn ein Immobilienkredit zu platzen droht, treten wir auf den Plan.
Die Banken rufen dann einfach so an?
Nein, aber von den etwa 1800 Mitarbeitern in Deutschland, die sich für ihre Banken um notleidende Finanzierungen von Gewerbeimmobilien kümmern, kenne ich viele. Und der Großteil unserer Mitarbeiter kommt von Landesbanken, mit eigenen Netzwerken zu ihren früheren Arbeitgebern.
Und wegen der alten Bekanntschaften bekommen Sie die Immobilien günstiger?
Das hat andere Gründe: Notleidende Kredite sind zu 100 Prozent mit Eigenkapital zu unterlegen. Da Banken aktuell 33-mal mehr Kredit ausgeben, als sie Eigenkapital haben, heißt das bei einem notleidenden 100-Millionen-Euro-Kredit, dass sie auf 3,3 Milliarden Euro Neugeschäft verzichten müssen.
Doch auch Sie müssen immer mehr Angebote abgeben, wie schaffen Sie das?
Wir haben einen hochautomatisierten Prozess, bei dem wir mit einem eingespielten Team von Dienstleistern arbeiten. Im Endeffekt ist das eine Maschine mit industriellem Charakter. Ich kenne niemanden, der so systematisch über den Markt mäht, wie wir.
Nur verkauft haben Sie noch nichts?
Das stimmt nicht ganz. Wir haben bereits mehr als 500 Objekte verkauft. Nur aus dem durch unsere Hedgefonds-Partner finanzierten Portfolio haben wir noch nichts verkauft. Derzeit stellen wir aber ein Portfolio im mittleren dreistelligen Millionenbereich zusammen, um zu eruieren, welche Preise am Markt zu erzielen sind.
Welche Preise fordern Ihre Investoren?
Unsere Partner glauben, dass die Preise wieder auf die zwischen 2003 und 2007 erreichten Höchststände und damit noch gut 30 Prozent steigen. Mit unserem Testverkauf wollen wir schauen, ob bei dieser Perspektive Investoren mit niedrigeren Renditeerwartungen schon jetzt bereit sind, einen Aufpreis von zehn bis 15 Prozent zu zahlen.
Ihre Partner fordern, dass Sie bis zu drei Prozent der Kaufpreise selbst zahlen. Brauchen Sie dazu neues Kapital?
Die Co-Investments des vergangenen sowie des laufenden Jahres finanzieren wir u. a. durch unsere 30 Mio. Euro schwere Wandelanleihe von 2015. Für die weiteren Zahlungen haben wir 20 Mio. Euro Cash im Unternehmen, nehmen Geld über die Finders-Fee, die Immobilienverwaltung und mögliche Objektverkäufe ein. Zur Finanzierung der geplanten Investitionen im Jahr 2017 ist aber auch der Kapitalmarkt eine Option.
