Auch im Jahr 2019 darf vom ­Eigenheim träumen, wer vom Eigenheim träumen möchte. Soll aus dem Traum jedoch Wirklichkeit werden, sieht die Sache etwas schwieriger aus. In ihrem Deutschland-Monitor hat die Deutsche Bank im März vorgerechnet, dass ein Einfamilienhaus im Schnitt 549 000 Euro kostet, wenn es in einer größeren Stadt steht, die in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Rheinland-Pfalz oder im Saarland liegt. Wer nördlich davon in einem der alten Bundesländer lebt, kommt mit 382 000 Euro aus. Für die meisten Bundesbürger ist auch das viel Geld.

Es wird nicht unbedingt bedeutend günstiger, wenn es kein Haus sein muss, sondern eine Wohnung sein darf. Laut Postbank Wohnatlas 2019 zogen die Wohnungspreise in Deutschland im vergangenen Jahr um durchschnittlich 7,2 Prozent an. Für Bestandswohnungen mussten Käufer in Köln mit 3600 Euro pro Quadratmeter rechnen, in Hamburg mit 4600 Euro, in Frankfurt am Main mit 5100 Euro und in München sogar mit 7500 Euro. Was aber tun, wenn die Haushaltskasse nicht für solche Dimensionen reicht, es aber eine Geldanlage in Immobilien sein soll? Die Antwort lautet: nicht direkt in Betongold investieren, sondern indirekt.

Fonds, Aktien, Schwärme. Lesen Sie in unserem Immobilien Spezial, wie Immobilienaktien oder Offene Immobilienfonds funktionieren. Wir erklären, was Geschlossene Immo-Fonds bringen, die mittlerweile reguliert sind, und was es mit den Schwarmfinanzierungen auf sich hat, Stichwort: Crowdinvesting. Ist das nur eine Modeerscheinung oder lohnt es sich, Teil des Schwarms zu sein?

Auf jeden Fall ist der Einsatz bei diesen Anlageformen deutlich überschaubarer als bei einer eigenen Immobilie. Bei manchen Crowd-Plattformen ist man schon mit zehn Euro dabei.

Auf Seite 2: Raum für mehr Rendite

Raum für mehr Rendite

Von vielen Sorgen anderer Investoren bleiben Immobilienkonzerne verschont. Niedrige ­Zinsen und der Wunsch, in Ballungsräumen bezahlbar zu wohnen, sorgen für Kursfantasie

Was Sparer in Europa weiterhin ärgert, ist für die Immobilienbranche die beste aller Welten: niedrige Zinsen. Denn günstige Kredite sind für Verwalter milliardenschwerer Portfolios von Wohn- und Gewerbeimmobilien der wichtigste Faktor für Wertzuwächse. Seitdem die Europäische Zen­tralbank (EZB) Anfang März erklärte, die Leitzinsen über 2019 hinaus unverändert zu belassen, ist die beste aller Welten für die Branche sozusagen amtlich. Der langjährige Aufschwung der börsennotierten Immobilienverwalter dürfte damit recht sicher weitergehen.

Ausgestattet mit viel Geld, das zum großen Teil aus dem Ausland von langfristig orientierten Versicherungen und Pensionskassen stammt, bauen Immo­bilienverwalter milliardenschwere Portfolios auf. Mit dem Primus Vonovia im DAX, der Deutsche Wohnen als Aspirant für die erste Börsenliga und jeweils sechs weiteren Firmen in MDAX und SDAX nimmt die Bedeutung der Branche für Anleger kontinuierlich zu.

Solide Dividenden. Die Geschäfts­modelle großer Konzerne wie Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG Immobilien sind insbesondere für Anleger attraktiv, die auf der Suche nach soliden Ausschüttungen sind. Von vielen Risiken, die Börsianer derzeit umtreiben, bleiben Immobilienverwalter verschont, so etwa von der Zollfehde zwischen den USA und ­China oder den Folgen des Brexits.

Die historisch niedrigen Zinsen haben viele in Deutschlands Immo-Branche genutzt, um ihre ehemals hohen Verbindlichkeiten abzubauen. Der Risikofaktor hohe Verschuldung scheint damit dauerhaft entschärft. Verfügen viele der größeren Immobilienfirmen doch inzwischen über gute Bonitätsnoten. So können sie Zukäufe auch mit eigenen Anleihen günstig finanzieren.

Im März platzierte Gewerbeimmo­bilienspezialist Aroundtown Schuldtitel im Wert von mehr als 600 Millionen Dollar. Mittelfristig will der Vermieter von Büro-, Hotel-, Einzelhandels- und Logistikobjekten in Ballungsräumen und in mittelgroßen Städten sein Rating bei S & P von ,,BBB+‘‘ auf "A-" verbessern. Weil über 70 Prozent der Objekte im ­Bestand nicht beliehen sind, sieht Chef Andrew Wallis die Anforderungen dafür erfüllt. Deutsche Wohnen, die Nummer 2 nach Vonovia, hat dieses Ratingziel schon erreicht. Der in Berlin stark präsente Vermieter ist mit den Noten für seine Bonds ("A-/A3") in der Immobilienbranche spitze.

Wie stabil die Unternehmen selbst die Entwicklung ihrer Branche derzeit einschätzen, zeigt der von LEG Immobilien soeben beschlossene Einstieg in den Neubau von Wohnungen. Bisher hatte die auf das bevölkerungsreiche Nordrhein-Westfalen fokussierte Nummer 3 der Branche dieses Segment gemieden. Jetzt will LEG in zehn Jahren 1000 Wohnungen bauen. Zum Vergleich: Primus Vonovia, der den Neubau mit Immobi­lienmodulen in Serie vorantreibt, will allein 2019 mehr als 2000 neue Wohneinheiten fertigstellen.

Bizarr ist indes die von der Bürger­initiative "Deutsche Wohnen enteignen" geforderte Rekommunalisierung von 200 000 Wohnungen in Berlin. Die Mieten börsennotierter Vermieter liegen knapp über dem Mietspiegel, jene kommunaler Vermieter knapp darunter. Sollte es zu Enteignungen kommen, müsste das hoch verschuldete Berlin mit Schadenersatzforderungen von rund 30 Milliarden Euro rechnen, sagen Experten. Die Aktionäre der Immo-Konzerne sollten sich also nicht verunsichern lassen.

Auf Seite 3: Stabilität fürs Depot

Stabilität fürs Depot

Anleger rennen Offenen Immobilienfonds die Türen ein. Doch die müssen aufpassen, wo sie das Geld investieren. Warum die Fonds so begehrt sind

Beliebt zu sein ist eigentlich etwas Schönes. Doch für Offene Immobilienfonds ist ihre Beliebtheit in den vergangenen Jahren zu einer Last geworden. Immer mehr Anleger möchten ihr Geld den Managern der Produkte anvertrauen, doch die haben Schwierigkeiten, das Kapital gewinnbringend und gleichzeitig risiko­arm in Immobilien anzulegen.

Die jahrelangen Niedrigzinsen haben die Preise von Sachwerten wie Immobilien in die Höhe getrieben. Bei jedem Objekt, das die Fondsmanager ins Portfolio holen, müssen sie sich kritisch fragen lassen: Ist dieser Preis noch angemessen oder schon übertrieben? Und was passiert mit teuer eingekauften Gebäuden, wenn es an den Immobilienmärkten irgendwann nicht mehr rundläuft?

Eine einfache Antwort auf diese ­Fragen gibt es nicht. Fakt ist, dass der ­Erwerb von Gebäuden kniffeliger ge­worden ist. "Für die Fondsmanager ist es momentan kein einfaches Unterfangen, sinnvoll zu investieren", sagt Sonja Knorr, Chefanalystin für Immobilienfonds der Ratingagentur Scope. "Die Risiken, die sie eingehen müssen, steigen."

Die Portfoliolenker sind sich der ­Herausforderung bewusst und haben reagiert. Viele beschränken seit Jahren den Zugang zu den Produkten und nehmen nur noch dann Kapital entgegen, wenn es sinnvoll eingesetzt werden kann.

Offene Immobilienfonds nutzen das Geld der Anleger, um damit Gebäude zu kaufen und sie zu bewirtschaften. Die Anteilseigner profitieren von den Miet­einnahmen und den Wertsteigerungen der Objekte. Regelmäßig werden die Einkünfte an die Investoren ausgeschüttet, daneben steigt idealerweise der Anteilswert des Fonds. Als "offen" werden sie bezeichnet, weil - zumindest in der Theorie - ein Einstieg jederzeit möglich ist.

Dass die Produkte einmal einem Ansturm interessierter Anleger ausgesetzt sein würden, hätte vor zehn Jahren niemand für möglich gehalten. In den Jahren 2008 bis 2012 erlebte die Branche dunkle Stunden. Nach der Pleite der US-Investmentbank Lehman Brothers im September 2008 flohen Anleger in Scharen aus den Fonds. Die Panik an den Finanzmärkten hatte den Exodus ausgelöst, auch wenn die konservativen Produkte nicht direkt von den Verwerfungen in der Bankenwelt betroffen waren.

Weil zu viele Anleger binnen kurzer Zeit ihre Anteile zurückgeben wollten, konnten die Fondsanbieter nicht alle Ausstiegswilligen auszahlen. Für Anteilsrückgaben halten sie Liquidität bereit, doch wenn mehr Menschen ihr Geld verlangen, als der Bargeldvorrat hergibt, können deren Forderungen nicht bedient werden. Das Gesetz sieht vor, dass die eigentlich Offenen Fonds dann für bestimmte Zeit geschlossen werden. So soll ermöglicht werden, Gebäude zu verkaufen, um flüssige Mittel zu beschaffen.

Viele Offene Immobilienfonds, die ­damals zunächst zeitweilig geschlossen wurden, öffneten nie mehr. Bis zum ­Ende der Frist für die vorübergehende Schließung war es ihnen nicht gelungen, genügend Immobilien zu verkaufen, um alle Rückgabewilligen zu befriedigen. Sie waren daher gezwungen, sich aufzulösen. Die von ihnen gehaltenen Objekte wurden in den Folgejahren veräußert, die Einnahmen nach und nach an die frustrierten Anleger ausgezahlt.

Überlebende Riesen. Die Krise überstanden ausschließlich Produkte der vier großen Anbieter. Dazu zählen Union Investment, Fondstochter der Volks- und Raiffeisenbanken, und Deka, die Investmentgesellschaft der Sparkassen. Das Quartett vervollständigen die Commerzbank und RREEF, Tochter der Deutschen Bank. Ihre Fonds mussten damals - vor allem dank ihres starken Vertriebs in den Bankfilialen - die Rücknahme von Anteilscheinen nicht aussetzen.

Die vier Konzerne dominieren heute das Geschäft mit den Offenen Immobilienfonds. Einige ihrer Fonds sind zu echten Kolossen mutiert, die mehr als zehn Milliarden Euro verwalten und viele ­Dutzend Gebäude besitzen. Spitzenreiter ist der Deka-ImmobilienEuropa, der fast 140 Objekte im Portfolio hält und ein Volumen von 16,2 Milliarden Euro hat.

Für frischen Wind sorgen einige Anbieter, die sich nach ausgestandener ­Krise mit neuen Fonds auf den Markt getraut haben. Den Anfang machte KanAm Grund mit dem Leading Cities Invest. Es folgten weitere Portfolios von Industria und Swiss Life. Auch die vier Platzhirsche legten neue Produkte auf, um der wachsenden Nachfrage der Anleger gerecht zu werden.

Anleger, die ein stabiles Betongold-­Investment suchen, sind bei Offenen Immobilienfonds an der richtigen Adresse. "Offene Immobilienfonds sind ein risiko­armes Basisprodukt, das für breite Anlegergruppen geeignet ist", sagt Scope-Analystin Knorr. Die Renditen liegen im Regelfall zwischen zwei und drei Prozent, die Anteilswerte schwanken ex­trem wenig.

Die niedrige Volatilität hat mehrere Ursachen. Immobilien verändern ihren Wert nicht über Nacht. Für Offene Immobilienfonds entscheiden Gutachter alle drei Monate, welcher Wert angemessen ist. Dass es dabei zu größeren Sprüngen kommt, ist äußerst selten. "In Aufschwüngen folgen die Fonds den Marktpreisen meist nicht in vollem Umfang, in Abschwüngen gilt das Gleiche", beschreibt Knorr die Preisbewegungen. Das sorgt für eine Glättung der Wertentwicklung. Daneben erzielen die Fonds durch Mieteinnahmen regelmäßige Erträge, die kontinuierlich fließen.

Zudem wirkt der Liquiditätspuffer stabilisierend. Die Cashquote der Fonds liegt im Durchschnitt bei 20 Prozent - ein Fünftel des Vermögens steckt im Mittel in kurz laufenden Geldmarktpapieren. Die liefern zurzeit infolge der Niedrigzinsphase zwar keine Einnahmen, dämpfen aber zumindest Schwankungen des Anteilswerts.

Für Stabilität sorgt auch, dass Offene Immobilienfonds überwiegend in Core-Objekte investieren - Gewerbeimmobilien von hoher Qualität in erstklassigen Lagen, die nahezu vollständig an verlässliche Mieter vermietet sind. Auch bei den jungen Immobilienfonds, die teilweise oder ausschließlich in Wohnungen investieren, wird Solidität großgeschrieben. "Sie kaufen Wohnungen aus dem mittleren Preissegment und keine Luxus­immobilien", sagt Knorr.

Auf Seite 4: Breite Aufstellung

Breite Aufstellung.

Bei der Suche nach einem passenden Immobilienfonds sollten sich Anleger nicht auf eine Gattung beschränken. "Anleger könnten zum Beispiel neben einem breit diversifizierten Zwölf-Milliarden-Euro-Produkt in die derzeit noch kleineren Wohnimmobilienfonds investieren", sagt Knorr. Wie generell bei der Geldanlage gilt auch hier das Gebot der Risikostreuung. Ein Produkt mit klassischem Fokus auf Gewerbeobjekte wie Büros oder Einkaufszen­tren kann neben einem Portfolio stehen, das Wohnungen enthält.

Hinsichtlich ihrer Liquidität nehmen Offene Immobilienfonds unter den in­direkten Betongold-Investments eine Zwischenstellung ein. Ihre Anteile lassen sich wesentlich einfacher handeln als die Geschlossener Immobilienfonds, doch so liquide wie Aktien von Immobilien­gesellschaften sind sie nicht. Für den Kauf und Verkauf von Anteilen Offener Immobilienfonds gibt es zwei Wege. Der eine führt über den Anbieter: Anteile können täglich von der Fondsgesellschaft - im Regelfall mit fünfprozentigem Ausgabeaufschlag - erworben werden. Bei der Veräußerung sind dagegen lange Fristen einzuhalten. Die Anteile müssen mindestens zwei Jahre ge­halten werden, darüber hinaus gilt eine einjährige Kündigungsfrist. Anleger, die ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, müssen sich also zwölf Monate gedulden, ehe sie ihr Geld erhalten.

Die Fristen wurden eingeführt, um eine erneute Krise der Branche abzuwehren. Sollten sich zu viele Anleger gleichzeitig zu einem Ausstieg entscheiden, hätten die Anbieter ein Jahr Zeit, um notfalls mehr flüssige Mittel zu beschaffen.

Der zweite Weg, mit Anteilen von ­Offenen Immobilienfonds zu handeln, führt über die Börse. Viele Produkte sind dort erhältlich, auch Käufer lassen sich finden. Wer aber hofft, auf diese Weise den Ausgabeaufschlag von fünf Prozent zu umgehen, wird enttäuscht. Der Börsenkurs eines Offenen Immobilienfonds liegt meist über dem offiziellen Anteilswert, der von der Fondsgesellschaft veröffentlicht wird.

Begrenzter Zugang. Besonders groß ist diese Handelsspanne bei Fonds, die zurzeit keine neuen Anteile herausgeben. Sie haben wegen der hohen Nachfrage die Reißleine gezogen, um zu verhindern, dass Anleger sie mit Geld überschütten, für das es keine lukrativen ­Investitionsziele gibt. Einige Anbieter ­arbeiten mit Kontingenten. Wenn diese erschöpft sind, werden keine weiteren Anteile mehr verkauft. Andere nutzen ein Cash-Call-Verfahren. Nur wenn sie eine Immobilie erwerben möchten, öffnen sie ihre Pforten, um Geld einzusammeln. Sind genügend Mittel akquiriert, kommt es zu einem Cash-Stopp.

Nur wenige Offene Immobilienfonds sind zurzeit ohne Weiteres verfügbar. Der grundbesitz europa und der Swiss Life Living + Working zählen dazu (siehe links). Der Fokus Wohnen Deutschland ist in regelmäßigen Abständen erhältlich. Drei bis vier Cash-Call-Phasen pro Jahr halten die Wartezeit gering.

Auf Seite 5: Vom Anleger zum Unternehmer

Vom Anleger zum Unternehmer

Mit Immobilienbeteiligungen kaufen Investoren Objekte, die für sie allein unerschwinglich sind, einfach gemeinsam. Das schafft Wertsteigerungspotenzial, birgt aber auch Risiken

Für Immobilieninteressenten ist es ein Ärgernis: Die in Metropolregionen aufgerufenen Preise für Wohn- und Gewerbeim­mo­bilien erreichen astronomische Höhen, parallel verlieren die verfügbaren Geldvermögen wegen der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank und steigender Inflation derzeit real an Wert.

Ein möglicher Ausweg aus dieser Zwickmühle: Investoren können sich unter der Ägide eines Fondsinitiators zusammenschließen und Immobilienkomplexe, die als Einzelobjekte für sie un­erschwinglich sind, einfach gemeinsam kaufen. Das gängige Anlagevehikel dafür sind seit fast sechs Jahren sogenannte ­Alternative Investmentfonds (AIFs).

Damit werden Anleger auf dem Papier zu Unternehmern: Sie beteiligen sich an einem AIF rechtlich als Kommanditisten, die bei finanzieller Schieflage bis zur Höhe ihrer Kapitaleinlage haften. Investiert der Fonds lediglich in ein Objekt, müssen sie als Gesellschafter mindestens 20 000 Euro einlegen. Die im Vergleich zu Aktien und Offenen Immobi­lienfonds hohen Einsätze haben auch ­eine Warnfunktion für Kleinanleger, nicht ihr gesamtes Kapital zu investieren. Grundsätzlich sollten nicht mehr als zehn Prozent eines Portfolios in Immobilienbeteiligungen angelegt werden.

Durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) werden AIFs seit Juli 2013 strenger reguliert, als es beim Vorgängerprodukt, Geschlossenen Fonds, der Fall war. Um sicherzustellen, dass das Geld der Anleger in die jeweiligen Objekte fließt, müssen Initiatoren eine sogenannte Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) und eine externe Verwahrstelle zwischenschalten. Die KVG übt bei den AIFs die Funktion des Verwalters aus, die Verwahrstelle kontrolliert und überwacht sämtliche Aktivitäten der KVG, insbesondere die finanziellen Transaktionen.

Kein Verwaltungsaufwand. Diesen Service gibt es nicht zum Nulltarif. Banken und freie Vertriebe verlangen in der Regel fünf Prozent Ausgabeaufschlag auf die Zeichnungssumme. Dazu kommen eine einmalige Innenprovision von bis zu zehn Prozent, wenn sie Beteiligungen vermitteln, und jährliche Gebühren des Fondsanbieters von im Schnitt 1,5 Prozent. Unterm Strich sind die Nebenkosten für Immobilien-AIFs nicht günstiger, als würde man direkt eine Immobilie kaufen. Im Gegenzug bleibt Investoren aber der Verwaltungsaufwand für ihre Objekte erspart.

Ebenfalls zu beachten: "Seit Einführung des KAGB hat sich die bisherige Welt der Geschlossenen Fonds in zwei Bereiche gespalten", erklärt der Rosenheimer Fondsanalyst Stefan Loipfinger. Denn neben den regulierten AIFs gibt es auch Beteiligungsangebote nach dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG). Deren Anbieter unterliegen keiner Finanzaufsicht, sondern müssen nur bestimmte Transparenzpflichten erfüllen, indem sie etwa einen Verkaufsprospekt erstellen. "Diese Produkte dürfen sich aber nicht Fonds nennen", so Loipfinger.

In AIFs investierten Privatanleger 2018 insgesamt 1,06 Milliarden Euro. Das sind 550 Millionen oder 32 Prozent weniger als im Jahr zuvor. "Der Rückgang ist zum Teil auf den Ausfall wichtiger ­Anbieter zurückzuführen, die im vergangenen Jahr nicht aktiv waren", erklärt Loipfinger, der in einer Marktstudie die Platzierungszahlen ausgewertet hat. So flossen etwa 60 Prozent des Geldes der Anleger in deutsche Immobilien, weitere 20 Prozent in Grundstücke und Gebäude im Ausland, der Rest entfiel auf andere Sachwertbeteiligungen. Neuer Marktführer bei Publikums-­AIFs ist WealthCap aus München. Die Unicredit-Tochter, die neben Immobilienbeteiligungen in Deutschland und den USA auch Private-Equity-Fonds auflegt, sammelte vergangenes Jahr 276,8 Millionen Euro bei Anlegern ein.

Das Dilemma für alle Anbieter von Immobilien-AIFs: Wegen der hohen Kaufpreise können sie - bei seriöser Kalkulation - hohe Renditeerwartungen aus der laufenden Objektbewirtschaftung derzeit nicht erfüllen. Bei zehnjährigen Fondslaufzeiten sind aktuell jährliche Ausschüttungen zwischen zwei und fünf Prozent der Anlagesumme realistisch.

Eine Marktnische bilden Hotelanlagen, die oft nicht so verwaltungsintensiv sind wie Büro- oder Wohnimmobilien: Leerstände bei Mieterwechseln und bauliche Anpassungen für Anschlussvermietungen entfallen. Denn in der Regel gibt es bei Hotelobjekten Pächter mit langer Vertragslaufzeit und, deren Bonität vorausgesetzt, sichere Einnahmen.

US-Immobilienfonds im Fokus. Mit anderen Rahmenbedingungen sind derzeit Anbieter von US-Immobilienfonds konfrontiert, die zuletzt ein Comeback bei Anlegern feierten. Der Kölner Initiator Jamestown, im Vorjahr Marktführer bei den Platzierungszahlen, brachte 2018 keinen AIF heraus und hat den Vertriebsbeginn seines nächsten US-Vermietungsfonds nun erneut verschoben. Die zuletzt kräftig gestiegenen Leitzinsen der US-Notenbank haben Kredite für Immobilieninvestitionen in den Vereinigten Staaten erheblich verteuert. Bislang sind die Renditen im Ankauf aber kaum gestiegen, sodass es bei dem anhaltend ­hohen Preisniveau schwierig ist, Objekte zu erwerben, welche die für die Anleger angestrebten Ausschüttungen und Verkaufserlöse erwarten lassen.

Ein Problem, das Mitbewerber US Treuhand mit dem rechtzeitigen Ankauf eines Class-A-Bürogebäudes in Las Vegas vorläufig gelöst hat. Die Glücksspielstadt wird immer mehr zum Kongressstandort mit bereits 21 000 Messeveranstaltungen jährlich. Entsprechend nachgefragt wird auch Büroraum. Dazu kommt: "Derzeit gibt es bedeutende Bevölkerungswanderungen innerhalb der USA - ein Grund sind die unterschiedlichen Steuersätze", erklärt US- Treuhand-Gründer Lothar Estein. So liegt die von jedem Bundesstaat individuell festgesetzte Einkommensteuer in Kalifornien bei 13,3 Prozent, während die Abgabe in Florida, Nevada und Texas überhaupt nicht erhoben wird.

Dass die US-Metropolen seit 2010 tendenziell Einwohner an vermeintliche Provinzstädte verlieren, könnte sich langfristig auch auf das Wertsteigerungspotenzial von Fondsobjekten auswirken. So vermeldete kürzlich die österreichische Signa Holding, dass sie das Chrysler Building in New York für 150 Millionen US-Dollar ­gekauft habe. Voreigentümer Mubadala aus den Vereinigten Arabischen Emiraten hatte für die Jugendstil­ikone, die davor deutschen Fonds­anlegern gehörte, 2008 noch 800 Millionen Dollar gezahlt.

Auf Seite 6: Umschwärmte Immobilien

Umschwärmte Immobilien

So groß manche Immobilie auch ist, so klein sind die Anteile, mit denen sich Anleger an Crowdinvestments beteiligen können. Auf was es dabei ankommt

Wahrscheinlich war es noch nie so einfach und günstig, in eine Immobilie zu investieren, wie im Zeitalter der Schwarmfinanzierungen (Crowd­investments). Je nach Anbieter ist man mit zehn, 50, 100, 500 oder 1000 Euro dabei, das Investieren geht bequem per Laptop von zu Hause aus, ganz ohne ­Ärger über unzuverlässige Handwerker, ohne Baustellendreck, ohne Makler und ohne Notar. Wer Teil der Crowd (Schwarm) sein will, muss sich nur für eine Plattform entscheiden, dort geeignete Immobilienprojekte aussuchen und die Einzahlung leisten.

Bei jedem Projekt gibt es eine Mindestbeteiligung, meist werden Laufzeiten von zwei oder drei Jahren angeboten und Eigenkapitalverzinsungen von etwa fünf Prozent im Jahr in Aussicht gestellt. Stellt sich nur die Frage: Ist eine solche Rendite eigentlich genug für das Risiko, das Anleger bei dieser Investmentgattung eingehen? Klare Antwort: Es kommt darauf an. Und zwar darauf, welche Funktion das Geld der Crowd bei der Finanzierung einer Immobilie hat.

Am verbreitetsten ist die Rolle des Nachrangdarlehens. Hierauf entfielen nach Zahlen des Crowdinvest Markt­reports 2018 von crowdfunding.de fast 97 Millionen Euro der 211 Millionen Euro (2017: 129 Millionen Euro), die Kleinanleger im vergangenen Jahr via Crowd in Gebäude steckten. Nachrangdarlehen heißt: Geht bei einem Projekt irgendwas schief (zum Beispiel Bauverzögerungen, Pleite des Bauträgers), werden zuerst die Forderungen der Bank erfüllt, die in vielen Fällen etwa 85 Prozent des Investitionsvolumens trägt. Sie hat also eine Vorrangstellung. Erst viel später würden die Ansprüche des Schwarms bedient. Stefan Loipfinger vom Anlegerschutzportal investmentcheck.de warnt: "Wenn eine Immobilie 15 Prozent weniger abwirft als geplant, ist das Geld der Crowd weg."

Totalverlust möglich. Loipfinger zählt generell zu den Kritikern dieser Anlageform. "Schwarmfinanzierungen sind nur etwas für risikobereite Anleger, die das Geld, das sie einsetzen, definitiv ­übrig haben", sagt er. Soll heißen: die es verschmerzen könnten, sollten sie bei dem Investment einen Totalverlust erleiden. Wollten Anleger dennoch gern via Schwarm dabei sein, sollten sie darauf achten, dass ihr Investment keine Nachrangstellung hat, erklärt der Oberbayer.

Solche Angebote zu finden wird immer leichter. 2018 flossen mehr als 68 Millionen Euro (2017: fünf Millionen Euro) per Schwarm in sogenannte Forde­rungsverkäufe. Bei dieser Anlagespezies kauft die Crowd einer Bank einen Darlehensanteil ab, mit dem ein Projekt teilfinanziert wird. Dieses Darlehen ist grundbuchlich gesichert. Es rangiert neben oder gleich hinter der erstrangig finanzierenden Bank. Die für solche Crowd­investments in Aussicht gestellten Ver­zinsungen liegen meist nur unwesentlich niedriger als diejenigen für deutlich riskantere Nachrangdarlehen. Statt fünf bis sechs sind es eher vier bis fünf Prozent.

Der Vollständigkeit halber: Weitere 45,7 Millionen Euro flossen im vergangenen Jahr via Crowd in Immobilienanleihen. Michel Harms, Herausgeber von crowdfunding.de, zählt Anleihen als Crowdinvestment, wenn die Mindestbeteiligung höchstens 1000 Euro beträgt. Anleihevehikel boten die Plattformen zuvor noch gar nicht an.

Marktführer Exporo, der 2018 bei Anlegern 125,3 Millionen für 69 Projekte akquirierte, kündigte gegenüber €uro an, sich bei Projektentwicklungen künftig komplett auf Anleihen zu verlegen. Wesentliches Argument für den Hamburger Anbieter: "Diese Investitionen sind nach dem Wertpapierhandelsgesetz voll reguliert", sagt Exporo-Chef Simon Brunke. "Mit der Anleihe folgen wir dem Wunsch des Marktes nach depotfähigen Immobilieninvestments für Anleger." Zudem begegne man so "dem Bedürfnis der Anleger nach flexiblen, regulierten Sachwert­investments". Mit anderen Worten: Exporo will langfristig Geschäft machen und möglicher Kritik an unregulierten Produkten frühzeitig begegnen.

Anleihen haben für die Plattformen ganz konkrete Vorteile. Seit der Gesetzgeber die Prospektfreigrenze Mitte 2018 auf acht Millionen Euro angehoben hat, reicht bis dahin ein dreiseitiges Wertpapier-Informationsblatt, auf dem Anleger wesentliche Chancen und Risiken des Investments finden. Brunke: "Gut ein Drittel aller Projekte, die wir prüfen, benötigt mehr als 2,5 Millionen Euro Kapital, die bisherige regulatorische Obergrenze für prospektfreies Crowdinvesting."

300 Millionen Euro Neugeschäft. Anlegerschützer Loipfinger sagt voraus, der Markt der schwarmfinanzierten Nachrangdarlehen werde schrumpfen, der­jenige mit Forderungsverkäufen und ­Anleihen hingegen wachsen. "Aber auch das wird kein Milliardenmarkt", sagt er. Wesentlicher Grund: Infolge der schwächelnden Konjunktur seien spätestens 2020 eine ganze Reihe schlechte Nachrichten über Crowdinvestments zu befürchten. Keine günstige Prognose für eine Produktart, die nüchtern betrachtet trotz aller Steigerungsraten mit nicht mal 300 Millionen Euro Neugeschäft (neben Immobilien- auch Unternehmens- und Energieträgerfinanzierungen) im Jahr kaum Marktbedeutung hat.

Das ändert allerdings nichts daran, dass sich die Commerzbank-Immobilientochter Commerz Real jüngst an der Berliner Plattform Bergfürst beteiligt hat. Die Großbanker wollen offenbar keinen Trend verpassen, aber auch nicht erst mühsam selbst eine Plattform aufbauen. Ob es die Commerzbank gleich mit dem Marktführer aufnehmen wird, ist noch offen. Exporo jedenfalls meldete zum Stichtag 20. März 2019 bereits 182 finanzierte Immobilienprojekte, für die gut 350 Millionen Euro eingesammelt wurden. Entscheidend ist auch bei Crowd­investments, was hinten rauskommt. Daher: Bei 72 abgeschlossenen Exporo-Projekten flossen knapp 105 Millionen Euro wieder an die Anleger zurück.

Auf Seite 7: Sechs Immobilien-Aktien

Aroundtown

Mehr als 90 Prozent der Zukäufe des Verwalters von Gewerbeimmobilien entfielen 2018 auf Büros und Hotels. Aroundtown mit Sitz im steuerlich günstigen Luxemburg kon­zen­triert sich auf Ballungsräume wie Berlin, Frankfurt, München, Hamburg, Leipzig, London oder Amsterdam. Die Hälfte des Portfolios im Gesamtwert von 14,2 Milliarden Euro für 2018 entfällt auf Büros, ein Viertel auf Hotels und ein weiteres Viertel auf Handels- und ­Logistikimmobilien. Für 2019 stellt Aroundtown 460 bis 470 Millionen Euro ­operativen Gewinn (funds from operations, FFO) in Aussicht: 13 bis 16 Prozent mehr als im Vorjahr. 2018 legte der FFO um 38 Prozent zu. Die Prognose für 2019 sei konser­vativ, sagt der stellvertretende Chef Andrew Wallis. Für weitere Zukäufe haben die Luxemburger im März über eine Dollaranleihe umgerechnet 526 Millionen Euro eingesammelt.

Deutsche Wohnen

Deutschlands zweitgrößter Wohnungsvermieter verfügt über mehr als 164 000 Apartments - ein erheblicher Teil davon in Berlin. Jüngst kaufte der MDAX-Konzern für 685 Millionen Euro 2850 Wohn- und 100 Gewerbeeinheiten im Rhein-Main-Gebiet von der schwedischen Akelius. Das übernommenen Wohneinheiten liegen meist in Frankfurt, Köln und Düsseldorf. Der Kauf soll mit Cashreserven und Erlösen aus Verkäufen finanziert werden. Neben Wohnungen besitzt der Berliner Konzern Pflegeheime mit mehr als 12 000 Plätzen. Damit ist der Kandidat für ­einen Aufstieg in den DAX nach eigenen Angaben hierzulande einer der größten Eigentümer von Immobi­lien zur Betreuung von ­Senioren. Das aussichtsreiche Geschäftsfeld unterscheidet den Konzern von der Konkurrenz. Viele seiner Bilanzkennzahlen zählen zu den besten der Branche. Gut und teuer.

Vonovia

Fast 700 Millionen Euro strich Deutschlands größter Wohnungsvermieter mit bundesweit mehr als 394 000 Apartments Anfang Fe­b­ruar durch den Verkauf seines Anteils am ­Rivalen Deutsche Wohnen ein. Der Buch­gewinn wird auf 300 Millionen Euro geschätzt. Der DAX-Konzern zieht damit den Schlussstrich unter seine Versuche, Deutsche Wohnen zu übernehmen. Den letzten Versuch, den Berliner Rivalen zu kaufen, ­hatten Aktionäre, die an beiden Unternehmen beteiligt sind, 2016 abgeblockt. Anders als damals geplant, baut der DAX-Konzern sein Portfolio mit Zukäufen in Österreich und Schweden und Beteiligungen in Frankreich europaweit aus. Das und der eigene Handwerkertrupp unterscheiden die Bochumer von der Berliner Deutsche Wohnen. Zudem forciert der Konzern den Bau neuen Wohnraums stärker als die Konkurrenz.

Auf Seite 8: Weitere Aktien

Grundbesitz Europa

Der Grundbesitz Europa ist ein klassischer Offener Immobilienfonds, der fast ausschließlich in Gewerbeobjekte wie das Hamburger Unilever-Haus (Bild) investiert. ­Gewichtet nach den Mieterträgen machen Bürohäuser den größten Teil des Portfolios aus (57 Prozent). Einzelhandelsimmobilien wie Einkaufszentren haben einen Anteil von 32 Prozent, ­Hotels oder Logistik einen von elf Prozent. Dem Fonds gehören 66 Gebäude, von denen gemessen am Verkehrswert jeweils rund ein Viertel in Deutschland und in Großbritannien steht. Dazu kommen elf Objekte in ­Frankreich, sieben in Polen und sechs in den Niederlanden sowie sechs weitere Gebäude in anderen europäischen Ländern. Die Vermietungsquote liegt bei 95 Prozent, was ­einer Vollvermietung entspricht. Positiv ist auch die hohe Netto-Mietrendite, die der Fonds ­erwirtschaftet (4,8 Prozent im vergangenen Geschäftsjahr).

Living + Working

Der Swiss Life European Real Estate Living and Working ist einer der jüngsten Offenen Immobilienfonds. Aufgelegt wurde er Ende 2016, der aktive Vertrieb begann im Juli 2017. Seitdem war der Fonds durchgängig geöffnet. Wie der Name verrät, kombiniert das Produkt verschiedene Nutzungsarten. Unter dem Stichwort "Living" sollen Wohnungen, Gesundheitsimmobilien wie Pflegeheime oder Ärztehäuser ins Portfolio aufgenommen werden. In den Bereich "Working" fallen Einzelhandels- und Büroimmobilien (im Bild ein Büro in Amsterdam). Die angestrebte ­Diversifikation wurde aus Sicht der Ratingagentur Scope in der Aufbauphase des Portfolios bereits sehr konsequent umgesetzt. Mit dieser Mischung unterschiedlicher Objekttypen ist der Fonds hierzulande einzig­artig. Bislang ist er vor allem in Deutschland und den Benelux-Ländern aktiv. Die geografische Streuung soll aber zunehmen.

Fokus Wohnen Deutschland

Der Fokus Wohnen Deutschland konzentriert sich auf den Erwerb von Wohnungen im ­Inland wie in Dortmund (Bild). Ergänzt wird das Portfolio mit Immobi­lien, die für ein lebenswertes Umfeld wichtig sind. Dazu zählen Wohnhäuser mit integrierten Gewerbeeinheiten (Büros oder Läden), Senioren- und Sozialimmobilien sowie Ärztehäuser und Kindergärten. Die Anteile an ­Gewerbe und an anderen wohnnahen Nutzungen sollen jeweils 25 Prozent der Miet­einnahmen nicht übersteigen, damit der Schwerpunkt stets bei Wohnungen liegt. ­Gemessen an der Miete machen Wohnungen zurzeit 81 Prozent des Portfolios aus. Zur ­guten Wertentwicklung haben sowohl Miet­einnahmen als auch Aufwertungen der Immobilien beitragen. Ak­tuell ist der Fokus Wohnen Deutschland nur über die Börse erhältlich, da ein Cash-Stopp gilt. Neue Anteile sollen in einem Cash-Call-­Verfahren im Mai ausgegeben werden.