Der Immobilienboom in Deutschland hält an. Zumindest besagt das eine Studie des Immobilienverbandes IVD. Demnach sind die Preise für bestehende Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im zweiten und dritten Quartal noch stärker gestiegen als im Vorjahreszeitraum. Im Schnitt verteuerten sich beispielsweise Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert in durchschnittlicher Lage um gut sechs Prozent, nach einem Plus von knapp fünf Prozent im Vorjahr. Zu den Aussichten für 2017 hieß es außerdem, die Immobilienpreise dürften weiter anziehen.

Vor diesem vorteilhaften Hintergrund dürften sich viele Marktteilnehmer verwundert fragen, warum die Aktien zahlreicher deutscher Immobilienaktien in den vergangenen Monaten nachgegeben haben. Erklärt wird das jüngste Verhalten neben Gewinnmitnahmen zum einen mit dem Plan der Politik, ein Steuerschlupfloch zu schließen, das Unternehmen bei Übernahmen nutzten, um die Zahlung der Grunderwerbssteuer zu umgehen. Wird das umgesetzt, dürften Übernahmen weniger interessant werden. Zum anderen belasteten die etwas gestiegenen Anleiherenditen, was bei einer anspringenden Inflation und weiter steigenden Anleiherenditen letztlich auch zu höheren Hypothekenzinsen führen könnte.

Wegen der Gefahr von etwas anziehenden Anleiherenditen hatte Morgan Stanley vor wenigen Wochen in einer Studie auf die Möglichkeit einer Kurskorrektur bei den deutschen Immobilienaktien hingewiesen. Doch inzwischen seien die Kurse der Branchenvertreter so weit gefallen, dass in deren Notierungen ein Niveau bei den Anleihekursen eskomptiert wird, mit dem erst ab Mitte 2017 zu rechnen sei. Zunächst hätten sich die Kurse somit zu sehr von der nach wie vor als durchaus günstig eingestuften Realität entfernt. Die zuständigen Analysten rechnen jedenfalls mit weiter steigenden Immobilienpreisen. Dafür spreche zum einen ein vorteilhaftes Angebots-Nachfrage-Verhältnis, zum anderen die von der OECD als im internationalen Vergleich noch immer als vertretbar bezeichneten Immobilienpreise.

Im Vorfeld der Bundestagswahlen im kommenden Jahr könnte es in der zweiten Jahreshälfte 2017 zwar zu neuen Kursturbulenzen für den Fall kommen, dass die Politik zusätzliche regulatorische Eingriffe in den lokalen Immobilienmarkt plane. Aktuell sieht die US-Investmentbank in den jüngsten Kursverlusten aber eine Kaufchance. Von den vier beobachteten deutschen Wohnimmobilien-Aktien wird nur ein Titel zum Verkauf empfohlen. Während hier das Kursziel deutlich entfernt ist von den aktuellen Notierungen, liegen die Kursvorgaben bei den drei andern zum Kauf empfohlenen Titel deutlich über den derzeit gültigen Kursen. Auf den nachfolgenden Seiten erfahren Sie mehr dazu, was Morgan Stanley konkret zu den Anlageempfehlungen zu den deutschen Wohnimmobilien-Aktien zu sagen hat.



Deutscher Wohnimmobilien Aktien-Kauftipp von Morgan Stanley, Nummer eins: Vonovia SE (WKN: A1ML7J, 32,495 Euro, alle Angaben beziehen sich auf den Stand vom 07. November)



Als Beispiel für den Kursdruck, den die Branchenvertreter jüngst ausgesetzt waren, taugt mit Vonovia der größte deutsche Immobilienkonzern. Ausgehend von einem am 11. August bei 36,81 Euro aufgestellten Rekordhoch ging es anschließend bis auf ein Zwischentief von 31,19 Euro nach unten. Das entspricht immerhin einem Abschlag von in der Spitze rund 18 Prozent. Aus einem zuvor gültigen Aufwärtstrend ist dadurch inzwischen ein kurzfristiger Abwärts - und ein mittelfristiger Seitwärtstrend geworden. Immerhin hält das jüngste Kursverhalten aber die Hoffnung auf eine Bodenbildung im Bereich von 31,00 Euro aufrecht.

Ob die genannte Marke von 31,00 Euro tatsächlich hält, bleibt aber noch abzuwarten. Die in der Vorwoche veröffentlichten Geschäftszahlen stützen den Kurs zwar ein wenig, aber auch nicht so stark, dass Entwarnung gegeben werden könnte. Dabei ist das Zahlenwerk im Grunde genommen sehr positiv ausgefallen. Den Angaben zufolge hat sich bei diesem Wohnimmobilienkonzern das starke Wachstum fortgesetzt und die Jahresprognose wurde erneut angehoben. Zudem kündigte der DAX-Vertreter eine deutlich höhere Dividende an. Statt wie bisher geplant 1,05 Euro je Aktie sollen 1,12 Euro gezahlt werden, nach 0,94 Euro je Aktie für das Vorjahr.

Konkret kletterte in den ersten neun Monate mit den Funds from Operations (FFO) die gängige Kennziffer für den operativen Gewinn in der Immobilienbranche um 30 Prozent auf 571,6 Millionen Euro. Netto verdiente der Konzern mit 278 Millionen Euro sogar knapp 44 Prozent mehr. Für die Leerstandquote meldeten die Verantwortlichen einen Rückgang von 0,6 Prozentpunkten auf 2,8 Prozent, wobei die Quote Ende 2016 sogar nur noch bei 2,5 Prozent gesehen wird. Auf dieser Basis soll es möglich sein, das obere Ende der Jahresprognose von 740 bis 760 Millionen Euro bei FFO zu erreichen. 2017 sollen daraus dann 830-850 Millionen Euro werden.

Wie schon bisher soll das Wachstum mit Hilfe von weiteren Übernahmen vorangetrieben werden. Bei der geplanten Übernahme des österreichischen Immobilienunternehmens Conwert müssen keine Störfeuer der Wettbewerbsbehörden befürchten werden. In der genannten FFO-Zielgröße für 2017 sind weder der Kauf von Conwert noch weitere potenzielle Übernahmen enthalten. Für das vierte Quartal hat die Gesellschaft ansonsten eine signifikante Neubewertung des Portfolios in Aussicht gestellt, so dass der Nettoinventarwert je Aktie bereits am Jahresende bei rund 36 Euro liegen könnte.

Morgan Stanley kalkuliert derzeit beim Nettoinventarwert für 2016 noch mit 30,20 Euro und für 2017 mit 34,90 Euro. Das Kursziel beträgt 38,00 Euro, was theoretisch 17 Prozent Luft nach oben lässt. Das Anlageurteil lautet Übergewichten. Anpassungen zu dem genannten Wertansatz müssten eventuell bei weiteren Zukäufen getätigt werden, heißt es. Vermutlich müssten dann die Schätzungen nach oben angepasst werden. Potenzial würden zudem auch Modernisierungsarbeiten beim Portfolio bergen.

Portrait: Vonovia bezeichnet sich selbst als führendes Immobilienunternehmen in Deutschland. Zudem handelt es sich um das erste deutsche Wohnungsunternehmen, das in den DAX aufgenommen wurde. Verwaltet werden 340.000 Wohnungen in ganz Deutschland in denen rund eine Million Menschen leben. Damit ist man der größte private Wohnungsvermieter. Regional befinden sich die Schwerpunkte in Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Baden-Württemberg. Hervorgegangen ist die Gesellschaft aus dem Zusammenschluss der Deutschen Annington und der GAGFAH. Beide Unternehmen haben ihre Wurzeln im gemeinnützigen Wohnungsbau. Für die handwerklichen Arbeiten ist die unternehmenseigene Handwerkerorganisation, die Deutsche TGS, verantwortlich.





Deutscher Wohnimmobilien Aktien- Kauftipp von Morgan Stanley, Nummer zwei: Deutsche Wohnen AG (WKN: A0HN5C, 29,58 Euro)



Dem Abwärtssog, den die Branche zuletzt ausgesetzt war, konnte sich mit der Deutsche Wohnen AG auch ein Wert nicht entziehen, der sich seit Ende 2008 ausgehend von einem Tief von 2,27 Euro vervielfacht hat. Seit Mitte August steht gemessen an einem damals bei 34,83 Euro noch frisch aufgestellten Rekordhoch aber ein Minus von in der Spitze fast 21 Prozent zu Buche. Der langfristige Aufwärtstrend muss hier deswegen noch nicht abgeschrieben werden, aber um nicht doch noch größeren Chartschaden anzurichten, wäre es hilfreich, wenn die Notiz demnächst wieder in den Vorwärtsgang finden würde.

Die Chance dazu, dem Kurs einen neuen Kick zu geben, besteht am 15. November, falls bei der dann anstehenden Vorlage der Zahlen für das abgelaufene Quartal überzeugende Resultate vorgelegt werden und zudem natürlich auch der Geschäftsausblick stimmen sollte. Knüpft Deutschlands zweitgrößter Wohnimmobilienkonzern daran an, was für das erste Halbjahr gemeldet wurde, dann dürfen sich die Aktionäre auf gute Nachrichten freuen.

Denn damals hieß es, in den ersten sechs Monaten sei der FFO um 38 Prozent auf 197 Millionen Euro gestiegen. Die durchschnittlichen Analystenprognosen von 196 Millionen Euro wurden damit leicht übertroffen. Außerdem schraubten die Verantwortlichen die Jahresprognose für den FFO von mindestens 360 Millionen auf mindestens 380 Millionen Euro nach oben. Gegenüber den für das Vorjahr ausgewiesenen 303 Millionen Euro wäre das eine deutliche Steigerung.

Analysten zeigten sich zwar angetan von den präsentierten Daten, dem Kurs hat das aber nicht mehr auf die Sprünge geholfen. Vielmehr ging es zuletzt wie bereits skizziert nach unten mit den Notierungen. Auf der inzwischen erreichten Kursbasis bezeichnet Morgan Stanley den Titel aber als den Top-Pick in dem Segment. Zur Begründung wird der Nettoinventarwert angeführt, der von Deutsche Wohnen selbst zuletzt auf 25,04 Euro je Aktie beziffert wurde. Die Analysten bei der US-Investmentbank taxieren diesen für Ende 2016 auf 28,60 Euro je Aktie und für 2017 auf 35,00 Euro. Damit ergeben sich beim aktuellen Kurs ein deutlicher Abschlag, der nicht gerechtfertigt sei.

Angemessen sei dagegen ein Kursanstieg bis auf 39,00 Euro - eine Vorgabe, die im August von 36,00 Euro angehoben worden war. Damit diese Rechnung aufgeht, müsste der Wert um 31,8 Prozent zulegen. Ein Aufschlag zum Nettoinventarwert sei vertretbar, weil die Gesellschaft auf dem boomenden Immobilienmarkt in Berlin über eine unerreichte Stellung verfüge. In der deutschen Hauptstadt könnten die Mieten schneller steigen als bisher unterstellt, was zusätzliches Aufwärtspotenzial berge, Ein Risiko stellten dagegen steigende Marktzinsen dar.

Portrait: Die Deutsche Wohnen bezeichnet sich als einer der führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland und Europa. Der operative Fokus liegt auf der Bewirtschaftung und Entwicklung des Portfolios, mit dem Schwerpunkt auf Wohnimmobilien. Der Bestand umfasst zum 30. Juni 2016 insgesamt 160.836 Einheiten, davon 158.647 Wohneinheiten und 2.189 Gewerbeeinheiten. Die Aktie der Deutsche Wohnen ist im MDAX gelistet und wird zudem in den wesentlichen Indizes EPRA/NAREIT, STOXX(R) Europe 600 und GPR 15 geführt.





Deutscher Wohnimmobilien Aktien- Kauftipp von Morgan Stanley, Nummer zwei: LEG Immobilien AG (WKN: LEG111, 75,73 Euro)



Ähnlich wie bei den anderen Branchenvertretern sind auch bei der LEG Immobilien AG für die jüngere Vergangenheit Kursverluste zu konstatieren. Bei einem seit dem 12. August verglichen mit dem damals noch aufgestellten Rekordhoch von 91,71 Euro eingefahrenen Minus von fast 23 Prozent fallen die Einbußen sogar überdurchschnittlich hoch aus. Gegenüber dem Juli-Tief aus dem Jahr 2013 steht zwar weiterhin eine Kursverdoppelung zu Buche. Der langfristige Abwärtstrend ist durch die jüngste Abwärtsbewegung aber verletzt worden und folglich hat sich die charttechnische Ausgangslage nennenswert eingetrübt.

Nachdenklich daran stimmt die Beobachtung, dass der zuletzt schwache Kursverlauf nicht wirklich zu den Unternehmensmeldungen passt. Das bedeutet, es ist irgendetwas im Busch, was noch nicht öffentlich sichtbar ist und die Zinsgefahr ist größer als bisher allgemein wahrgenommen, oder es geben sich hier wie von Morgan Stanley unterstellt momentan interessante Einstiegsgelegenheiten.

Im ersten Halbjahr sind die Geschäfte bei LEG Immobilien begünstigt durch Zukäufe und Einsparungen im operativen Geschäft jedenfalls noch gut gelaufen. Der MDAX-Konzern sah sich durch den Halbjahresausweis ermutigt, die Prognose für das laufende Geschäftsjahr zu erhöhen. Für 2016 geht das Unternehmen den zuletzt verfügbaren Angaben zufolge nun von einem FFO von 261 bis 265 Millionen Euro aus, während die bisherige Prognose 257 bis 262 Millionen Euro betrug. Für 2017 sieht der Vorstand den FFO dann bei 284 bis 289 Millionen Euro.

Erwähnenswert ist ansonsten noch, dass das Wohnungsunternehmen Ende September 1.952 Wohnungen in Marl an einen von Proprium Capital Partners gemanagten Fonds und an die deutsche Forte Gruppe verkauft hat. Diese Einheiten waren ein Teil eines Portfolios mit rund 13.500 Wohnungen, das LEG im Frühjahr 2016 von Vonovia erworben hatte, die aber nicht zur Portfoliostrategie passten.

Für Morgan Stanley macht es Sinn, die Aktie von LEG im Depot über zu gewichten. Als Kursziel werden 102,00 Euro genannt. Damit hat der Titel theoretisch immerhin 34,7 Prozent Luft nach oben. Als Nettoinventarwert wird für 2016 mit 69,00 Euro je Aktie kalkuliert und für 2017 mit 85,00 Euro. Kurse über dem Nettoinventarwert seien wegen der Qualität der Assets gerechtfertigt, der vergleichsweise guten Profitabilität sowie der Verlässlichkeit des Managements. Sollte es zu weiteren Übernahmeaktivitäten kommen, könnte diese bei einer geschickten Einfädelung den Wert des Unternehmens weiter erhöhen. Ein Risiko stellten dagegen steigende Anleiherenditen dar. Für LEG gelte das ganz besonders, weil man den Eindruck gewonnen habe, dass viele der investierten Anleger vor allem auf der Suche nach einer laufenden Rendite seien und wenn die Anleiherendite steigen, könnte daraus für diese Investoren zusehends eine Anlagealternative entstehen.

Portrait: LEG Immobilien bezeichnet sich mit rund 130.000 Mietwohnungen und zirka 350.000 Bewohnern als eines der führenden börsennotierten Wohnungsunternehmen in Deutschland. In Nordrhein-Westfalen ist die LEG mit acht Niederlassungen und mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Die LEG erzielte im Geschäftsjahr 2015 Erlöse aus Vermietung und Verpachtung von rund 645 Millionen Euro. Die verfolgte Wachstumsstrategie sieht auch den Erwerb ausgewählter Portfolios vor. Die Aktie der LEG Immobilien AG ist seit Anfang Februar 2013 an der Frankfurter Börse notiert und seit Juni 2013 im MDAX gelistet.





Deutscher Wohnimmobilien Aktien-Verkaufstipp von Morgan Stanley, Nummer eins: TAG Immobilien AG (WKN: 830350, 11,86 Euro)



Auch beim vierten Titel, den Morgan Stanley bei den börsennotierten deutschen Wohnimmobilien-Aktien beobachtet, ging es zuletzt nach unten mit den Notierungen. Konkret steht bei der TAG Immobilien AG, um die es hier geht, ein Rückschlag von 13,15 Euro auf 11,82 Euro zu Buche. Gescheitert ist damit vorerst der im September unternommene Versuch, nachhaltig neue Mehrjahreshochs aufzustellen. Stattdessen ist der Wert wieder in die zuletzt gültige Seitwärtsrange zurückgefallen, wobei letztlich hier momentan Kurse angeschrieben werden, die TAG bereits im Februar 2015 erreicht hatte.

Soweit die Gesellschaft die weitere Kursentwicklung selbst in der Hand hat, kommt es nun darauf an, wie am 08. November die nach dem Redaktionsschluss für diesen Artikel veröffentlichten neuen Geschäftszahlen ausfallen. Im Vorfeld gab es am Markt Stimmen, die für das dritte Quartal bei den für die Beurteilung der operativen Geschäftsentwicklung wichtigen Funds from Operations (FFO) von einem Anstieg von 30 Prozent ausgingen. Außerdem setzte man allgemein auf zumindest bestätigte Jahresprognosen.

Bei der Vorlage der Halbjahreszahlen hatte der Wohnimmobilienkonzern beflügelt vom starken Wohnungsmarkt in Deutschland die Prognose für das laufende Geschäftsjahr sogar erhöht. Zur Kennziffer FFO hieß es damals, diese sollte sich 2016 zwischen 92 und 93 Millionen Euro einstellen. Zuvor war von 84 bis 85 Millionen Euro die Rede gewesen. Im Vorjahr hatte das Unternehmen operativ 76 Millionen Euro verdient.

Erwähnenswert beim Blick auf die jüngsten Unternehmensnachrichten ist auch noch das Angebot, den noch verbliebenen Aktionären der Colonia Real Estate AG eine bis zum 14. November befristete Barabfindung von 7,19 Euro je Aktie anzubieten. Die Alternative ist für die Laufzeit des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag eine Ausgleichszahlung in Form einer jährlichen Garantiedividende von 0,20 Euro je Anteil. TAG Immobilien hatte den Rivalen vor rund fünf Jahren übernommen und hält mittlerweile knapp 90 Prozent an den Kölnern.

Morgan Stanley rät dazu, die TAG-Aktie unter zu gewichten. Als Kursziel werden 8,70 Euro genannt, was um 26,6 Prozent unter den derzeitigen Notierungen liegt. Erklären lässt sich die negative Einstufung über den Nettoinventarwert. Dieser wird für 2016 auf 9,30 Euro je Aktie beziffert und für 2017 auf 9,60 Euro. Gemessen an den aktuellen Kursen kommt dieser Titel somit mit einem deutlichen Aufschlag gegenüber dem Nettoinventarwert daher. Das sei nicht gerechtfertigt, vielmehr sei ein Abschlag von rund zehn Prozent zum Nettoinventarwert für 2017 angemessen, heißt es. Überprüft werden müsse die Einstufung eventuell dann, wenn die Immobiliennachfrage besser ausfalle als derzeit unterstellt.

Zum Verkauf raten bei TAG übrigens auch die Analysten von Barclays. Konkret ist hier aus Kursziel von 10,80 Euro die Rede, wobei diese Vorgabe jüngst von zuvor 9,70 Euro angehoben wurde. Zur Begründung für die Untergewichten-Empfehlung verweist die britische Investmentbank auf ein Portfolio, dessen Qualität unterdurchschnittlich sein. Das Wachstum bei den Mieteinnahmen dürfte deshalb geringer ausfallen als im Schnitt bei den Konkurrenten und in den aktuellen Bewertungen sei das nicht berücksichtigt. Zudem führten vergleichsweise hohe Schulden zu einem höheren Risikoprofil und zu einer geringen bilanziellen Flexibilität.

Portrait: Die TAG Immobilien AG ist ein im MDAX gelistetes börsennotiertes Unternehmen mit einer mehr als 125-jährigen Geschichte. Die Hauptstandorte sind der Großraum Hamburg und Berlin, die Region Salzgitter sowie Thüringen/Sachsen und Nordrhein-Westfalen. Insgesamt bewirtschaftet TAG aktuell rund 80.000 Wohnungen sowie dazugehörige Gewerbeflächen, Garagen und Pkw-Stellplätze.