Die Steigerungen künftig aber nicht mehr vor allem aus der Umlage von Modernisierungen in Deutschland, sondern aus Neubau und den zugekauften Wohnungen in Schweden kommen. Insgesamt will Vonovia die Investitionen noch einmal deutlich anheben.

An der Börse kam die Zahlenvorlage gut an. Die Aktie legte in einem schwachen Marktumfeld am Vormittag zeitweise um zwei Prozent zu und war damit der einzige Gewinner im Dax. Der Immobilienkonzern habe ein solides Zahlenwerk vorgelegt, schrieb Analyst Thomas Neuhold vom Analysehaus Kepler Cheuvreux. Positiv überrascht habe die Prognose für die Neubewertungsgewinne. Das in Aussicht gestellte Plus von etwa 2,7 bis 3 Milliarden Euro im Vergleich zur Jahresmitte lobte auch Jonathan Kownator von der Investmentbank Goldman Sachs.

Das operative Ergebnis - gemessen an der für die Branche wichtigen Kenngröße Funds from Operations 1 (FFO 1) - soll 2019 auf 1,14 bis 1,19 Milliarden Euro steigen, wie Vonovia am Donnerstag in Bochum mitteilte. Für 2018 peilt Vonovia bei der Kennziffer 1,05 bis 1,07 Milliarden Euro an. Das wären rund 15 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Dabei sind die jüngsten Zukäufe - die österreichische Buwog und die schwedische Victoria Park - enthalten. Davon sollen auch die Aktionäre profitieren: Die Dividende für 2018 soll um 12 Cent auf 1,44 Euro je Aktie klettern.

In den ersten neun Monaten des Jahres summierte sich der operative Gewinn auf 778 Millionen Euro, das war knapp 13 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Dazu trugen höhere Mieten, niedrigere Finanzierungskosten sowie der Zukauf in Schweden bei. Der Überschuss legte auch dank einer Höherbewertung von Immobilien um gut 16 Prozent auf 1,4 Milliarden Euro zu. Während die Buwog im operativen Ergebnis und den Mieteinnahmen noch nicht enthalten ist, fließt sie in das Periodenergebnis bereits ein.

Zudem plant der Immobilienkonzern, seine Investitionen 2019 noch einmal deutlich zu erhöhen. 1,3 bis 1,6 Milliarden Euro überwiegend in den Neubau und in die Sanierung von Wohnungen in Schweden fließen. Während 2018 von den geplanten Investitionen in Höhe von einer Milliarde Euro noch ein Großteil in energetische Modernisierungen wie Dämmung und Austausch alter Fenster geht, streicht Vonovia solche Ausgaben künftig kräftig zusammen. Damit reagiert Konzernchef Rolf Buch auf heftige Proteste von Mietern nach Modernisierungen wegen der teilweise kräftigen Mieterhöhungen.

"Es nutzt nichts, wenn die Leute das nicht wollen", sagte Buch den Nachrichtenagenturen dpa-AFX und dpa. Zudem seien viele Mieter finanziell nicht in der Lage, die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Mieterhöhungen zu tragen. Ab sofort will er die energetischen Investitionen um rund 40 Prozent kürzen. Während die Modernisierungsquote bei Vonovia bislang bei rund fünf Prozent des Wohnungsbestands gelegen habe, soll sich dieser Wert nun auf rund drei Prozent reduzieren.

Künftig werde es Buch zufolge durch Sanierungen zudem keine Mietaufschläge von mehr als zwei Euro je Quadratmeter geben, auch wenn dies gesetzlich zulässig wäre. Damit wolle der Konzern sicherstellen, dass Mieter ihre Wohnungen infolge der durch die Modernisierung bedingten Mietsteigerungen nicht verlassen müssten. Aktuelle Modernisierungsprojekte, die zu Mieterhöhungen von über zwei Euro pro Quadratmeter führen, werde man sich "genau ansehen", sagte Buch.

Trotz der deutlich zurückgehenden Modernisierungen soll sich der Anstieg der durchschnittlichen Mieten aber nicht verlangsamen. "Der Mietanstieg kommt dann nicht aus der Modernisierung, sondern aus dem Neubau", sagte Buch. Bis Ende 2018 will er rund 600 neue Wohnungen fertiggestellt haben. Für das kommende Jahr plant Vonovia 2900 neue Wohnungen. Wie viele davon 2019 fertiggestellt werden, hängt laut Buch auch von den Baugenehmigungsverfahren ab. In den ersten neun Monaten waren die Mieten im Schnitt um gut vier Prozent auf 6,45 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Ein Großteil ging auf Modernisierungen zurück.

Vonovia steht wegen steigender Mieten schon länger in den Schlagzeilen. Der Mieterbund kritisiert, dass sich große Vermieter auf diesem Weg eine goldene Nase verdienten. Für viele Mieter seien die Erhöhungen nicht tragbar, sie würden aus ihren Wohnungen verdrängt oder abhängig von Sozialleistungen. Die Koalitionsfraktionen von Union und SPD haben deshalb vor kurzem das Mietrecht zugunsten von Mietern verschärft.

Ab 2019 dürfen Hausbesitzer nach Modernisierungen nur noch 8 Prozent der Kosten im Jahr statt bisher 11 Prozent auf die Miete umlegen. Pro Quadratmeter sind dann Erhöhungen bis zu drei Euro erlaubt. Wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter je nur zwei Euro aufschlagen.

Vonovia - der früheren Deutschen Annington - gehören mehr als 400 000 Wohnungen. Die Bochumer sind in den vergangenen Jahren vor allem durch Großübernahmen von Rivalen wie Gagfah, Süddeutsche Wohnen (Südewo), Franconia und Wiener Conwert stark gewachsen. 2018 kamen Buwog aus Österreich und Victoria Park aus Schweden hinzu./mne/ag/stw