In Deutschland gelten für die Rückgabe von Offenen Immobilienfonds strenge Regeln wie eine 24-monatige Mindesthaltedauer und die 12-monatige Kündigungsfrist. Nach Vorgabe der EU müssen sich Fondsgesellschaften ab sofort noch penibler auf Krisenszenarien vorbereiten.

Der rechtliche Hintergrund

Die EU hat mit der neuen Richtlinie AIFMD II (Richtlinie (EU) 2024/927) die Regeln für das Liquiditätsmanagement bei offenen Immobilienfonds verschärft. Seit dem 16. April 2026 müssen alle offenen Fonds in der EU verpflichtend mindestens zwei sogenannte Liquiditätsmanagement-Tools (LMTs) anwenden.


Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

o    Rücknahmebeschränkungen ("Gating"): Der Fonds kann die Rückgabe von Anteilen vorübergehend auf einen bestimmten Prozentsatz des Fondsvolumens begrenzen
o    Rücknahmefristen ("Notice Periods"): Verlängerung der Zeitspanne zwischen Kündigung und Auszahlung
o    Liquiditätsgebühren oder Preisabschläge: Anleger, die in Stressphasen verkaufen, tragen die dadurch entstehenden Transaktionskosten direkt, beispielsweise  durch "Swing Pricing"


Die aktuelle Lage

Die Verschärfung erfolgt in einer Zeit, in der bereits mehrere große Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen mussten:

o   Der Fonds Wertgrund WohnSelect D hat die Rücknahme bereits zum 15. Januar 2026 vorübergehend ausgesetzt. Ursache sind nach Angabe der Gesellschaft unzureichende liquide Mittel, um alle Rückgabewünsche bedienen zu können.

o   Fokus Wohnen Deutschland stoppte die Rücknahme am 26. Februar 2026. Nach Mitteilung von Industria Immobilien ist dieser Schritt notwendig, um die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Fondsvermögens sicherzustellen.

o UBS (D) Euroinvest Immobilien setzte die Rücknahme und Ausgabe von Anteile am 25. März 2026 aus. Der Fonds investiert primär in europäische Gewerbeimmobilien und begründet den Schritt mit  anhaltenden Mittelabflüssen

Derartige Aussetzungen sind  rechtlich für bis zu 36 Monate zulässig. Innerhalb dieses Zeitraums müssen die Gesellschaften Liquidität aufbauen, beispielsweise durch Verkäufe von Fondsobjekten, um die Rücknahme von Anteilen wieder aufnehmen zu können.

Die Alternative für betroffene Anleger: Während die Rückgabe über Fondsgesellschaften gestoppt ist, können sie ihre Anteile weiterhin über die Börse veräußern, in der Regel aber nur mit erheblichen Kursabschlägen.


Ziel der neuen EU-Vorgaben

Dadurch sollen "Fund Runs" , also massenhafte, schlagartige Mittelabzüge von Investoren, verhindert und die verbleibenden Anleger vor den Kosten und Risiken hoher Rückgabewellen geschützt werden. Die neuen EU-Regeln gelten pauschal für alle offenen Publikumsfonds hierzulande:

o   Deka hat für ihre Sondervermögen (darunter Immobilienfonds und ETFs) zum 16. April 2026 aktualisierte Anlagebedingungen veröffentlicht, die explizit Gating und Fristverlängerungen vorsehen


o  Union Investment (UniImmo) und Hausinvest mussten ihre Prospekte ebenfalls anpassen


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