In Deutschland gelten für die Rückgabe von Offenen Immobilienfonds strenge Regeln wie eine 24-monatige Mindesthaltedauer und die 12-monatige Kündigungsfrist. Nach Vorgabe der EU müssen sich Fondsgesellschaften ab sofort noch penibler auf Krisenszenarien vorbereiten.

Der rechtliche Hintergrund

Die EU hat mit der neuen Richtlinie AIFMD II (Richtlinie (EU) 2024/927) die Regeln für das Liquiditätsmanagement bei offenen Immobilienfonds verschärft.  Seit dem 16. April 2026 müssen alle offenen Fonds in der EU verpflichtend mindestens zwei sogenannte Liquiditätsmanagement-Tools (LMTs) anwenden.


Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

o    Rücknahmebeschränkungen ("Gating"): Der Fonds kann die Rückgabe von Anteilen vorübergehend auf einen bestimmten Prozentsatz des Fondsvolumens begrenzen
o    Rücknahmefristen ("Notice Periods"): Verlängerung der Zeitspanne zwischen Kündigung und Auszahlung
o    Liquiditätsgebühren oder Preisabschläge: Anleger, die in Stressphasen verkaufen, tragen die dadurch entstehenden Transaktionskosten direkt, beispielsweise  durch "Swing Pricing"


Die aktuelle Lage

Die Verschärfung erfolgt in einer Zeit, in der bereits mehrere große Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen aufgrund mangelnder Liquidität aussetzen mussten. 

o   Der Fonds Wertgrund WohnSelect D hat die Rücknahme bereits zum 15. Januar 2026 vorübergehend ausgesetzt.

o   Fokus Wohnen Deutschland stoppte die Rücknahme am 26. Februar 2026 aufgrund mangelnder Liquidität


Ziel der neuen EU-Vorgaben

Dadurch sollen "Fund Runs" , also massenhafte, schlagartige Mittelabzüge von Investoren, verhindert und die verbleibenden Anleger vor den Kosten und Risiken hoher Rückgabewellen geschützt werden. Die neuen EU-Regeln gelten pauschal für alle offenen Publikumsfonds hierzulande:

o   Deka hat für ihre Sondervermögen (darunter Immobilienfonds und ETFs) zum 16. April 2026 aktualisierte Anlagebedingungen veröffentlicht, die explizit Gating und Fristverlängerungen vorsehen


o  Union Investment (UniImmo) und Hausinvest mussten ihre Prospekte ebenfalls anpassen


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