Zugegeben, der Kursverlauf von DIC Asset ist nicht vergleichbar mit den Charts der Überflieger der vergangenen Monate. Aktuell kosten die Papiere des SDAX-Unternehmens so viel wie Ende 2009, eine sehr schwache Performance. Im vergangenen November sorgte zudem noch eine größere Kapitalerhöhung beim Gewerbeimmobilienspezialisten für einen Rücksetzer. Doch das ist alles Geschichte und im Kurs eingepreist. Noch viel zu wenig berücksichtigt sind aber die deutlichen Erfolge der Frankfurter in den vergangenen Monaten. Anlegern bietet sich derzeit noch eine gute Möglichkeit, ganz früh in ein Unternehmen zu investieren, dessen wahrer Wert noch nicht entdeckt ist. Der Blick geht jetzt eindeutig nach vorne, oder besser gesagt aufwärts. Und dafür gibt es zahlreiche Gründe.

Während die Preise für Wohnimmobilien in zahlreichen deutschen Städten inzwischen nahezu ausgereizt sind, sieht die Lage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt noch anders aus. Auf diesem Segment ist erst seit 2012 eine kontinuierliche Verbesserung zu erkennen. Es dürfte nur noch eine Frage der Zeit sein, bis Investoren auch Gewerbeimmobilien als Geldanlage entdecken und ein stärkerer Preisauftrieb einsetzt. Für dieses Szenario ist DIC Asset bestens positioniert. Die Frankfurt sind ausschließlich in Deutschland aktiv und verwalten rund 250 Objekte mit einem Immobilienvermögen von 3,2 Mrd. Euro. Den Schwerpunkt mit rund 70 Prozent bilden Büroimmobilien.

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Portfolio bereitet Freude

In den vergangenen drei Monaten verbesserte sich besonders die Zusammensetzung des Beteiligungsportfolios, ohne dass der Kurs darauf reagierte. Mit dem Verkauf des "MainTor Porta"-Quartiers für 155 Mio. Euro an Union Investment läuft der Verkaufsprozess für den riesigen Immobilienkomplex nach Plan. Ende 2016 könnte das rund 750 Mio. Euro schwere Projekt "Maintor" abgeschlossen sein. DIC Asset ist als Co-Investor mit rund 40 Prozent beteiligt. Rund 65 Prozent der entstehenden Gebäudeflächen seien bereits verkauft oder vermietet, sagte Unternehmenslenker Ulrich Höller vor wenigen Tagen. Der Rest entfällt größtenteils auf den zentralen Büroturm "WinX", dessen Vermarktung vor wenigen Tagen begonnen hat. Das Heimspiel scheint sich für das Unternehmen ausgezahlt zu haben. Nicht nur bei DIC Assset dürfte man inzwischen wieder ruhiger schlafen. Denn das Risiko, wenn bei so einem Mega-Projekt etwas schief geht, ist nicht unerheblich. Gerade für ein Unternehmen wie DIC Asset, das an der Börse mit rund 460 Mio. Euro bewertet ist.

An den Märkten wird aber bekanntlich die Zukunft gehandelt, und die wird maßgeblich durch das neue "UNITE"-Portfolio bei DIC Asset bestimmt. Finanziert über eine Kapitalerhöhung, meldeten die Frankfurter Mitte November die mehrheitliche Übernahme und Integration des 481 Mio. Euro schweren Immobilienportfolios mit 54 Büro- und Gewerbeobjekten. Der Erwerb ermöglicht DIC Asset eine weitere Optimierung und Diversifizierung des Immobilienbestandes und stärkt das Profil als Gewerbeimmobilien-Bestandshalter. Vor allem unter dem Strich dürfte sich der Deal lohnen. Das regional und mieterseitig breit diversifizierte Portfolio erwirtschaftet jährliche Mieteinnahmen von rund 28 Mio. Euro. Derzeit liegt die Leerstandsquote des Portfolios bei zwölf Prozent und somit über der eigenen Zielgröße von rund zehn Prozent. Hier ist somit noch Luft nach oben. Insgesamt bringt UNITE einen zusätzlichen annualisierten operativen Gewinn (FFO) von rund sieben Mio. Euro. Auch die Finanzierung ist in trockenen Tüchern und über ein deutsches Bankenkonsortium bis 2019 bzw. 2020 gesichert. Bereits seit 2007 ist DIC Asset an "UNITE" beteiligt und bertreute über eine 100prozentige Tochter die Objekte. Beim Verkauf gewährten die Verkäufer den Frankfurtern einen Abschlag von 30 Prozent auf den Nettosubstanzwert (Net Asset Value, NAV) des Portfolios. Auf dieser Basis liefert das Paket eine Anfangsrendite von 6,1 Prozent der Bruttomiete.

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Branchenaktien sehen alt aus

Klingt gut, aber wie ist die aktuelle Bewertung im Vergleich zu den Konkurrenzpapieren einzuordnen? Eine gute Orientierung bietet bei Immobilienaktien die Bestimmung des Substanzwertes (NAV). Die Analysten vom Bankhaus Lampe errechnen einen NAV bei DIC Asset für 2013 von 12,6 Euro pro Aktie. Aktuell kosten die Papiere rund 6,70 Euro, macht einen im Branchenvergleich weit überdurchschnittlichen Abschlag von 47 Prozent (siehe Tabelle). Aber auch die Ausschüttung ist ein klares Kaufargument. In den vergangenen beiden Jahren erhielten die Aktionäre jeweils 0,35 Euro. Auch nach der Kapitalerhöhung soll die Dividende in vergleichbarer Höhe pro Aktie ausgekehrt werden. Spätestens am 18. März, wenn der Geschäftsbericht 2013 veröffentlicht wird, dürfte hier Klarheit herrschen. Analysten gehen mit Blick auf den hohen Cash-flow für 2013 mit einer stabilen Ausschüttung von 0,35 Euro aus. Die starke Dividendenrendite von 5,5 Prozent liegt nicht nur um 25 Prozent über dem Branchendurchschnitt, sondern kann es locker mit den besten Dividendenperlen aus DAX und MDAX aufnehmen.

Die Bewertung lässt somit, vor allem auch im Branchenvergleich, noch sehr viel Potential erkennen. Auch bei der Refinanzierung hat das Unternehmen 2013 seine Hausaufgaben erledigt und die Basis für eine hohe Ertragskraft in den kommenden Jahren gelegt. So erhöhte sich die durchschnittliche Laufzeit der Finanzschulden von 3 auf sehr stabile 4,2 Jahre. Mit der im Sommer ausgehandelten Kreditvereinbarung sicherte sich das Unternehmen zudem durchschnittliche Zinskosten auf dem aktuell günstigen Niveau von rund 4 Prozent. Firmenlenker Höller bestätigte vor wenigen Tagen, dass die Prognosen für 2013 erreicht werden. Die Aktie steht aktuell bei 6,70 Euro und somit eher am unteren Ende der Spanne der vergangenen Jahre. Viel Chance, wenig Risiko, auch dank der hohen Dividendenrendite. Es wird Zeit, dass nun auch der Chart in zweistellige Höhen vorstößt.