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Nullzins und Inflation sorgen dafür, dass alternative Investmentfonds mehr und mehr gefragt sind. Worauf Anleger bei Sachwertbeteiligungen achten sollten. Von Stefan Rullkötter, €uro-Magazin
Draghis achtjährige Dienstzeit entwickelt sich immer mehr zum Albtraum für Investoren, die nach sicheren Anlagen mit akzeptablen Ausschüttungen suchen. Vergangenes Jahr bekamen Sparer durchschnittlich noch 0,19 Prozent Zinsen, die Inflationsrate lag bei 1,93 Prozent. Spareinlagen verloren damit im Schnitt 1,74 Prozent real an Wert.
Solcherlei lässt auch die Nachfrage nach Sachwertbeteiligungen, die in Immobilien, Flugzeuge, Schiffe, erneuerbare Energien und Private-Equity-Projekte investieren, spürbar steigen. Deren Anbieter versprechen Anlegern Anfangsausschüttungen von oft vier bis fünf Prozent. "Wir erwarten für dieses Jahr eine weitere Zunahme der Emissionsaktivitäten - die Fondsinitiatoren werden Privatanlegern ein Volumen von mehr als einer Milliarde Euro zur Zeichnung anbieten", sagt Sonja Knorr, die alternative Investments bei der Ratingagentur Scope Analysis untersucht.
Das seit mehr als fünf Jahren übliche Modell für Beteiligungen sind alternative Investmentfonds (AIF) - früher war der Begriff Geschlossene Fonds gängig. Anleger schließen sich unter der Ägide eines Fondsanbieters zusammen und kaufen Objekte, die für sie allein unerschwinglich sind, gemeinsam. Dadurch werden sie auf dem Papier zu Unternehmern. Investiert der Fonds nur in ein Objekt, müssen die Gesellschafter mindestens 20 000 Euro mitbringen. Der Betrag soll eine Warnung an Kleinanleger sein, nicht ihr gesamtes Kapital zu investieren. Faustregel: Maximal zehn Prozent eines Portfolios sollten in AIFs fließen.
Im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) stehen strenge Regeln für Beteiligungen und ihre Anbieter. Damit das Geld der Anleger auch dahin fließt, wo es hin soll, müssen Fondsanbieter seit Inkrafttreten des KAGB im Juli 2013 eine sogenannte Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) und eine externe Verwahrstelle zwischenschalten. Die KVG übt - wie der Name nahelegt - bei den Fonds die Funktion des Verwalters aus, die Verwahrstelle kontrolliert und überwacht die Tätigkeit der KVG, insbesondere den Fluss der Geldströme.
Diese Dienstleistungen gibt es nicht zum Nulltarif. Banken und freie Vertriebe streichen zumeist fünf Prozent Ausgabeaufschlag auf die Zeichnungssumme ein, wenn sie eine Beteiligung an Kunden vermitteln. Dazu kommen eine einmalige Innenprovision - bis zu zehn Prozent - und jährliche Gebühren von durchschnittlich 1,5 Prozent. Unterm Strich sind die Nebenkosten für Investoren nicht günstiger, als wenn sie direkt investieren. Dafür bleibt ihnen der Verwaltungsaufwand erspart. Zudem machen EU-Vorschriften den Vertrieb von Beteiligungen komplizierter und aufwendiger. Die Vermittlerrichtlinie Mifid II schreibt Banken bereits seit 2018 vor, Telefonate mit ihren Kunden zu protokollieren. Freie Vermittler unterliegen künftig ebenfalls dieser Dokumentationspflicht. Trotz guter wirtschaftlicher Rahmenbedingen könnte sich daher das Beratungsgeschäft mit Beteiligungen in absehbarer Zeit rückläufig entwickeln.
Auf Seite 2: Gefragte Immobilienbeteiligung
Gefragte Immobilienbeteiligungen
"Kurzfristig dürfte speziell die Nachfrage nach AIF mit Fokus auf deutsche Immobilien weiter steigen", meint Scope-Analystin Stephanie Lebert. Die Konzeption von Publikums-AIFs mit attraktiver Renditeerwartung werde aber durch die aufgerufenen hohen Kaufpreise hierzulande erschwert.
Zudem kann bei Objektgesellschaften ein steuerliches Detail wichtig werden: Die Finanzminister von Bund und Ländern machen in diesem Jahr voraussichtlich einen Strich durch die gewohnte Kalkulation sogenannter Share Deals, bei denen Immobilien in Firmenmäntel gepackt werden. Grunderwerbsteuer soll künftig bereits anfallen, sobald mindestens 90 Prozent der Anteile einer Objektgesellschaft gekauft werden. Bislang liegt die Grenze bei 95 Prozent. Davon könnten am Ende der Fondslaufzeit auch Anleger betroffen sein, wenn ihr Fondsobjekt verkauft wird. Damit ein Käufer dann keine Grunderwerbsteuer zahlen muss und infolgedessen zulasten der Anleger nicht einen geringeren Kaufpreis durchsetzen will, gehen Fondsanbieter sicherheitshalber verstärkt dazu über, bei neu aufgelegten AIFs mindestens zehn Prozent der Fondsanteile im Eigenbestand zu halten. Auch der Anteil von Immobilienbeteiligungen im Ausland dürfte dieses Jahr wieder steigen. US Treuhand, neben Jamestown der größte Anbieter von US-Fonds, beendet eine langjährige Platzierungspause. Zudem sind neue Zeichnungsangebote für australische Büroimmobilien in Vorbereitung.
Flaute bei Energie- und Schiffsfonds
Um Neue-Energien-Fonds wird es dagegen etwas ruhiger. Da die besten Standorte in Deutschland weitgehend vergeben sind, werden Windräder oder Solaranlagen in der Anschaffung oft zu teuer, um in einem Publikumsfonds attraktive Renditen erwirtschaften zu können. Flaute herrscht auch bei Schiffsbeteiligungen - wenn auch aus anderen Gründen. Die einst bei deutschen Anlegern beliebten Containerschiffe erlitten in der Finanzkrise reihenweise Schiffbruch - und gelten seitdem als nicht mehr vermittelbar. Die weltweit vorhandenen Überkapazitäten an Tonnage ermöglichen Initiatoren in dem Segment keine renditeträchtigen Fondskonzepte. Chancen gibt es nur in Marktnischen: Die Oltmann Gruppe dockte Ende 2018 nach zehn Jahren Vertriebspause einen Mehrzweck- und Schwergutfrachter aus.
Beliebte Private-Equity-Fonds
Besser scheint die Marktlage für die Anbieter von Private-Equity-Fonds, die in nicht börsennotierte Unternehmen investieren. "Unsere Mittelzuflüsse nehmen immer weiter zu", sagt Norman Lemke, Vorstand und Mitgründer der RWB Group in Unterhaching bei München, einem der größten Anbieter für Privatanleger. Vor allem institutionelle Investoren haben Private Equity als ertragsstarke, schwankungsarme Anlagealternative erkannt. Der digitale Wandel betrifft alle Branchen und bietet daher viel Potenzial für Anleger.
Die Renditechancen von Private-Equity-Investments sind daher weiterhin gut "Die hohe Nachfrage hat aber Kaufpreise für nicht börsennotierte Unternehmen steigen lassen", sagt Lemke. Deutsche Private-Equity-Fonds investieren in der Regel nicht direkt in Unternehmen, sondern bevorzugt in internationale Zielfonds, die sonst nur institutionellen Anlegern offenstehen. Entscheidend sei daher der Zugang zu den attraktivsten Fonds, die mit Industrie-Know-how und operativen Maßnahmen signifikante Wertsteigerungen in den Unternehmen generieren können.
"Die größten Chancen sehen wir dabei im etablierten Mittelstand", meint Lemke. Hier sei das Potenzial für Wertsteigerungen durch Digitalisierung, die Etablierung internationaler Standards und Expansion deutlich höher als in großen Konzernen.
Auf Seite 3: Zweitmarkt als Alternative
Zweitmarkt als Alternative
Anleger müssen Beteiligungen nicht zwingend als Neuemission erwerben, sondern können sich auch auf dem Zweitmarkt mit "gebrauchten" Fondsanteilen eindecken. Für stetigen Nachschub sorgen hier vor allem Erbengemeinschaften, die mit den Fondsanteilen des Erblassers nichts anfangen können und diese möglichst schnell losschlagen möchten, aber auch frisch Geschiedene, die ihre Beteiligung versilbern müssen, um finanzielle Ansprüche des Ex-Partners auszugleichen.
Der Zweitmarkt für Fondsbeteiligungen ist naturgemäß nicht so fungibel wie der Aktienhandel. Denn Transaktionen lassen sich bei Unternehmensbeteiligungen nicht so einfach abwickeln wie solche mit börsennotierten Wertpapieren.
Die Fondsbörse Deutschland verzeichnete vergangenes Jahr auf ihrer Onlineplattform und im klassischen Maklergeschäft nominal 295 Millionen Euro Umsatz, verfehlte aber das Vorjahresergebnis von 312 Millionen Euro.
Auch die Zahl der Handelsabschlüsse sank um zwei Prozent auf 7302. Die Summe der Kaufpreise legte dagegen im gleichen Zeitraum um 22 Prozent auf 216,5 Millionen Euro zu. Davon entfielen rund 70 Prozent auf Immobilienfonds, die damit auch im Zweitmarkt das wichtigste Segment darstellen. Wer als Anleger das schnelle Schnäppchen zu finden hofft, läuft Gefahr, bitter enttäuscht zu werden. Beteiligungen sind am Zweitmarkt im vergangenen Jahr, was Kaufpreise und Durchschnittskurse angeht, deutlich teurer geworden. "Sofort geht am Zweitmarkt gar nichts, da nicht jeder Fonds täglich angeboten wird und nur einmal täglich Transaktionen durchgeführt werden", weiß der unabhängige Fondsanalyst Uli Richter, der Initiatoren beim Ankauf von Fondsanteilen berät.
Der durchschnittliche Handelskurs über alle Anlageklassen lag 2018 bei 73,4 Prozent - und damit gut 16 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Der Durchschnittskurs im Bereich der Immobilienfonds betrug sogar 89 Prozent. Damit wurden diese im Schnitt um fast 20 Prozentpunkte teurer.
"Verkäufer treffen am Zweitmarkt auf immer mehr Kaufinteressenten aus dem privaten und institutionellen Umfeld, zudem werden viele alternative Investmentfonds nun erstmals am Zweitmarkt gehandelt", sagt Torsten Filenius, Vorstand der Deutschen Zweitmarkt AG. In diesem Jahr soll der Handel noch reger werden.
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Fonds strategisch auswählen
Privatanleger haben in diesem Segment aber grundsätzlich die gleichen Chancen wie institutionelle Investoren - und sollten bei der Fondsauswahl auch die gleichen Kriterien anlegen wie die Profis. "Ich beurteile den inneren Wert der Beteiligung und lege auf dieser Basis den maximalen Ankaufskurs fest, der ökonomisch noch sinnvoll ist", erklärt Fondsexperte Richter. Denn auch bei gebrauchten Fondsanteilen gelte die alte Kaufmannsweisheit: "Im Einkauf liegt der Gewinn."
Dabei fließen sowohl Aspekte wie die aktuelle Vermietungssituation und die Finanzierungskonditionen als auch Faktoren wie die Standortqualität, die möglichen Nachvermietungs- und Anschlussfinanzierungserwartungen oder die Einschätzung eines möglichen Kaufpreisfaktors beim späteren Verkauf des Objekts in seine Bewertung ein. Wer diese Kriterien beherzigt, kann auch als Privater einen guten Deal machen.
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Anleger-Checkliste
Beteiligungen clever handeln
Anleger können Fondsbeteiligungen auch "gebraucht" kaufen und veräußern. Beim Zweitmarkthandel sollten sie folgende Punkte beachten:
Handelsplattform auswählen
Die höchsten Umsätze werden auf den Portalen deutschezweitmarkt.de und zweitmarkt.de erzielt. Daneben bietet eine Reihe von Initiatoren auf ihren Internetseiten eigene Zweitmarktplätze für Beteiligungen.
Auf Preistransparenz achten
Die Preisfindungsverfahren für gebrauchte Fondsanteile sollten nachvollziehbar sein, fällige Provisionen und sonstige Nebenkosten für die Transaktion offengelegt werden.
Fondskurse erst vergleichen
Kaufinteressenten sollten vorab auf mehreren Handelsplattformen den Kurswert ihrer Wunschbeteiligung vergleichen. Der Durchschnittskurs ist auch für potenzielle Verkäufer der Maßstab für den erzielbaren Erlös.
Steuerfallen stets umgehen
Käufer und Verkäufer von gebrauchten Beteiligungen sollten vorab prüfen, ob im Zuge der Transaktion Steuern fällig werden und in welchem Umfang das Finanzamt mögliche steuerliche Verluste anerkennt. Bei größeren Summen sollte ein Steuerberater mandatiert werden.
Rechtsfragen vorab klären
Beteiligungsverkäufer können nicht in jedem Fall alle wirtschaftlichen Risiken, insbesondere Nachschusspflichten bei finanzieller Schieflage des Fonds, auf Käufer übertragen. Zudem können im Gesellschaftsvertrag des Fondsanbieters Verkaufsbeschränkungen festgeschrieben sein.
