Das hätte vor fünf Jahren niemand gedacht: Offene Immobilienfonds überspringen die Marke von 100 Milliarden Euro. Ende 2014 lag das verwaltete Vermögen noch bei 81 Milliarden, mittlerweile sind es 20 Milliarden Euro mehr.

Von 2015 bis 2017 ging es stetig in kleineren Schritten nach oben, 2018 wurde dann ein großes Jahr für die Branche: Um mehr als neun Milliarden Euro wuchs das Vermögen der Offenen Immobilien-Publikumsfonds, das Jahr endete knapp vor der magischen Grenze. Im ersten Quartal 2019 wurde sie nun überwunden.

Die Daten zum zweiten Quartal liegen noch nicht vollständig vor. Doch der Blick auf die größten Immobilienfonds offenbart, dass die Dynamik anhält. Sämtliche Schwergewichte haben bis Ende Juni noch einmal zugelegt.

"Das Wachstum und die anhaltend hohen Mittelzuflüsse zeigen, dass die Nachfrage vonseiten privater Investoren ungebrochen hoch ist und aktuell sogar weiter zunimmt", sagt Michael Schneider, Chef des Immobilienfonds- Dienstleisters IntReal.

Wunsch nach stetigen Einkünften


Es ist die verzweifelte Suche nach Investments mit einem stabilen Wertzuwachs, die Anleger in die Fonds treibt. "Hauptgrund für die hohe Nachfrage bleibt die im aktuellen Marktumfeld vergleichsweise attraktive Rendite", sagt Sonja Knorr, Chefanalystin für Immobilienfonds bei der Ratingagentur Scope. Das Gros der Produkte hat in den vergangenen zwölf Monaten um zwei bis vier Prozent zugelegt, in Ausnahmefällen sogar mehr. Die Erwartungen für die kommenden Jahre bewegen sich ebenfalls in diesem Bereich. Gleichzeitig schwanken die Werte der Offenen Immobilienfonds nur wenig. Die Volatilität der meisten Portfolios lag in den vergangenen fünf Jahren bei weniger als einem Prozent.

Einmal im Jahr untersucht Scope die wichtigsten Offenen Immobilienfonds und bewertet diese. Die neuesten Ratings stammen aus dem Juni. Wie in den Vorjahren hat Scope an den Portfolios derzeit nicht viel auszusetzen. Sämtliche Fonds für Privatanleger, die analysiert wurden, werden mit "a-" oder besser bewertet. Die Skala reicht grundsätzlich von der Spitzennote "aaa" bis zur schwächsten Zensur "d".

Das höchste Rating trägt wie 2018 der Wertgrund WohnSelect D. Das Top-­Urteil verdankt der Fonds insbesondere seiner extrem starken Wertentwicklung. Er legte binnen eines Jahres um fast zehn Prozent zu. Anders als die meisten anderen Offenen Immobilienfonds, die vor allem in Büros und Einzelhandelsgebäude investieren, setzt er zu 100 Prozent auf deutsche Wohnimmobilien. Erhältlich ist der Fonds aber nur noch über die Börse mit hohen Aufschlägen. Seit März 2016 gibt die Gesellschaft keine neuen Anteile mehr heraus.

Mit einem Rating von "aa-" sehr gut bewertet sind daneben der Deka-ImmobilienEuropa, der grundbesitz Fokus Deutschland, der UniImmo: Deutschland und der Fokus Wohnen Deutschland. Letzterer kletterte im Vergleich zum Vorjahr um eine Stufe nach oben. "Die Verbesserung der Ratingnote resultiert insbesondere aus der stark gestiegenen Rendite", erläutert Knorr. Außerdem verfüge das Portfolio des Fonds über ausgeprägte Stärken in der Alters- und Größenstruktur seiner Immobilien, die Scope allesamt als sehr fungibel einschätzt.

Viel Licht, wenig Schatten


Zu den Aufsteigern in diesem Jahr zählen auch der WestInvest InterSelect und der grundbesitz global. Ersterer wird seit Juni mit "a+" bewertet, Letzterer mit "a-".

Nur ein Privatanleger-Fonds wurde abgestuft. Der Deka-ImmobilienGlobal trägt seit Kurzem ein "a". "Die Ratingnote des Fonds hat sich aufgrund der gesunkenen und aktuell deutlich unterdurchschnittlichen Rendite sowie aufgrund der gesunkenen Bewertung des Immobilienportfolios verschlechtert", berichtet Knorr.

Auch wenn sich die Branche prinzi­piell über die hohe Nachfrage nach ihren Produkten freut, wird sie dadurch gleichzeitig unter Druck gesetzt. Das frische Geld der Anleger muss investiert werden, doch die Immobilienpreise sind hoch. Deshalb begrenzen fast alle Anbieter die Zuflüsse. Die Folge: Nicht jeder, der zurzeit Anteile eines Offenen Immobilienfonds kaufen will, kann dies ohne Weiteres tun.

€uro am Sonntag empfiehlt deshalb Produkte, die zumindest gelegentlich erhältlich sind. Als eher jüngere Port­folios zählen dazu der Leading Cities ­Invest, der Swiss Life European Real Estate Living and Working und der Fokus Wohnen Deutschland. Der Leading Cities Invest nimmt voraussichtlich im September wieder frisches Geld der Anleger an, die beiden anderen Fonds sind momentan offen. Unter den wenigen etablierten Schwergewichten, die aktuell verfügbar sind, ist der grundbesitz europa eine gute Wahl.