Nach Immobilien-Crash und Zins-Schock wittern Anleger plötzlich wieder Chancen: Hinter dieser kaum beachteten Immobilien-Story stehen 6,25 % Zinsen, starke Cashflows, KI-Fantasie und bekannte Handelsriesen wie Rossmann, Netto und Edeka. Während viele Immobilienfirmen kämpfen, setzt ein Münchner Unternehmer auf genau das Segment, das jetzt wieder institutionelles Kapital anzieht. Analysten sehen deutliche Unterbewertung – und plötzlich rückt diese Aktie wieder ins Rampenlicht.

Der Vorstand

Hinter der FCR Immobilien AG steht mit Falk Raudies ein Unternehmer aus München, der über viele Jahre hinweg ein spezialisiertes Immobilienunternehmen aufgebaut hat. Gemeinsam mit seiner Frau Andrea Raudies engagiert sich der Immobilienmanager seit Jahren sozial, sammelt Spenden für internationale Schulprojekte und organisiert Charity-Events.

Wer jedoch nur auf die öffentliche Wahrnehmung blickt, unterschätzt die eigentliche Geschichte hinter FCR Immobilien AG. Denn FCR ist heute genau in jenem Segment aktiv, das institutionelle Investoren aktuell wieder verstärkt suchen: stabile Nahversorgungsimmobilien mit belastbaren Cashflows.

Heute besitzt FCR bundesweit rund 80 Einkaufs- und Fachmarktzentren an Sekundärstandorten. Im Fokus stehen Objekte mit Mietern des täglichen Bedarfs: Lebensmittelhändler, Drogerien, Baumärkte und Discounter. Zu den wichtigsten Partnern zählen Edeka, Netto, Kaufland, Rossmann, Action, Woolworth, TEDi und Deichmann.


Vom IT-Unternehmer zum Spezialisten für Nahversorgung

Der heute 51-Jährige gründete bereits mit 17 Jahren sein erstes IT-Unternehmen. Nach dem erfolgreichen Verkauf investierte Falk Raudies frühzeitig in Immobilien und kombinierte später Technologie mit Immobilienmanagement – lange bevor Digitalisierung und KI in der Branche zum Standardthema wurden. Diese Verbindung aus Technologie, datengetriebenem Asset-Management und Fokus auf Nahversorgung prägt die Strategie von FCR bis heute.

Dass dieses Modell funktioniert, zeigt sich aktuell besonders deutlich am Beispiel des Stapel-Centers in Altena. Die angekündigte Teilvermarktung an Netto und Rossmann gilt als Paradebeispiel für die Strategie von FCR: unterbewertete Immobilien durch aktives Asset-Management stabilisieren, modernisieren und langfristig in renditestarke Cashflow-Objekte verwandeln.

Auf Basis des langjährigen Track Records im Bereich Nahversorgung bietet FCR ihre Asset-Management-Expertise inzwischen auch institutionellen und semi-institutionellen Investoren an.

„Stabilität ist die Grundlage für Wertschaffung“

Im Gespräch mit BÖRSE ONLINE macht Falk Raudies deutlich, dass sein Unternehmen gerade in einem schwierigen Marktumfeld seine Stärken ausspielen könne.

„Stabilität ist für uns kein Synonym für Stillstand, sondern die Grundlage für nachhaltige Wertschaffung“, sagt der FCR-Chef. „Wir sind mit Nahversorgungsimmobilien in einem Segment aktiv, das sich gerade in volatilen Zeiten bewährt.“

Während viele Immobiliengesellschaften unter schwankenden Bewertungen und Refinanzierungsproblemen leiden, setzt FCR bewusst auf ein defensives Geschäftsmodell mit planbaren Einnahmen. Für Falk Raudies ist Nahversorgung kein kurzfristiger Trend, sondern ein strukturell robuster Markt:

„Menschen kaufen auch in schwierigen Zeiten Lebensmittel, Drogeriewaren und Dinge des täglichen Bedarfs. Genau deshalb ist unser Kernmarkt deutlich robuster als viele andere Segmente des stationären Handels.“

Operativ stabil – finanziell zunehmend stärker

Die Zahlen für das Geschäftsjahr 2025 untermauern diese Entwicklung. Zwar sank das Ergebnis vor Steuern auf 6,9 Millionen Euro, allerdings war das Vorjahr noch stark von positiven Einmaleffekten geprägt. Operativ entwickelte sich FCR weiter sehr positiv.

Die Vermietungsquote stieg auf 94,6 Prozent, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) erhöhte sich auf 5,9 Jahre. Besonders aufmerksam verfolgen Investoren die Entwicklung der Funds from Operations (FFO) – also der operativen Mittelzuflüsse. Diese legten auf 7,4 Millionen Euro zu. Parallel stieg der Net Asset Value (NAV) auf 164,8 Millionen Euro.

Für Falk Raudies ist genau diese operative Stabilität die Basis für neue Chancen:

„Wer stabil finanziert ist, ein funktionierendes Portfolio hat und seinen Markt kennt, kann Chancen nutzen, wenn andere noch abwarten.“

Entsprechend sieht der Vorstand aktuell wieder attraktive Einstiegsmöglichkeiten am Markt – allerdings ohne Expansionsdruck:

„Wir kaufen nicht um des Wachstums willen, sondern nur dann, wenn Ertrag, Qualität und Entwicklungspotenzial zusammenpassen.“

KI als Wettbewerbsvorteil

Ein wesentlicher Bestandteil der Strategie bleibt die technologische Ausrichtung des Unternehmens. FCR setzt zunehmend auf KI-gestützte Systeme bei Standortanalyse, Objekt-Screening, Betriebskostenkontrolle und Mietvertragsmanagement.

„Ein Algorithmus allein kauft keine gute Immobilie“, sagt Raudies. „Aber wenn datenbasierte Vorselektion, schnelles Research und operative Erfahrung intelligent zusammenkommen, entsteht ein echter Wettbewerbsvorteil.“

Gerade diese Verbindung aus Technologie und klassischem Immobilien-Know-how dürfte ein wesentlicher Grund sein, weshalb FCR trotz schwieriger Marktbedingungen vergleichsweise robust durch die vergangenen Jahre gekommen ist.

Dividende, Rückkaufprogramm und attraktive Bewertung

Auch kapitalmarktseitig sendet FCR klare Signale. Vorstand und Aufsichtsrat wollen erneut eine Dividende von 0,35 Euro je Aktie ausschütten. Zusätzlich plant das Unternehmen ein Aktienrückkaufprogramm.

Auf die Frage, ob dies ein Hinweis auf eine zu niedrige Bewertung sei, antwortet Falk Raudies bemerkenswert offensiv:

„Wenn wir den Eindruck haben, dass der Kapitalmarkt den inneren Wert und die operative Qualität von FCR nicht angemessen widerspiegelt, ist ein Rückkauf ein sehr sinnvolles Instrument.“

Parallel wurde die 6,25-Prozent-Unternehmensanleihe 2025/2030 erneut geöffnet, um finanzielle Flexibilität für weitere Opportunitäten zu schaffen.

MWB Research bestätigt Kaufempfehlung

Unterstützung erhält FCR auch von Analystenseite. Die Experten von MWB Research sehen den Übergang zu einem wiederkehrenden, cashflow-orientierten Geschäftsmodell klar bestätigt.

Besonders positiv hervorgehoben werden die stabile Vermietungsquote, die langen Mietlaufzeiten sowie das aktive Deleveraging. Die Nettoverschuldung wurde deutlich reduziert, das Loan-to-Value-Verhältnis sank von über 70 Prozent auf rund 65 Prozent.

Die Analysten verweisen insbesondere auf die attraktive Bewertung sowie die defensive Einzelhandelsausrichtung des Portfolios.


Mehr Substanz als Schlagzeilen

Für Investoren dürfte vor allem ein Punkt entscheidend sein: Hinter der FCR Immobilien AG steht ein Unternehmer, der über Jahre hinweg ein hochspezialisiertes Immobilienportfolio mit stabilen Cashflows aufgebaut hat.

Oder wie Falk Raudies selbst sagt:

„FCR ist kein Unternehmen für den schnellen Effekt, sondern für nachhaltige Wertentwicklung.“

In einem Immobilienmarkt, in dem Vertrauen, Cashflows und Finanzierungssicherheit wieder wichtiger werden als große Visionen, könnte genau diese stille Stärke für Anleger zunehmend interessant werden.

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